Direttiva Case Green 2024/1275, cosa sta cambiando per case, condomini e ristrutturazioni

La trasformazione energetica degli edifici europei entra nella sua fase più delicata. Con la Direttiva (UE) 2024/1275 sulla prestazione energetica nell’edilizia, conosciuta come Direttiva Case Green o nuova EPBD, Bruxelles ha ridisegnato il percorso che dovrà condurre il patrimonio immobiliare dell’Unione verso la decarbonizzazione entro il 2050.

Il provvedimento, approvato il 24 aprile 2024, costituisce la rifusione della precedente disciplina europea sulla prestazione energetica degli edifici.

Direttiva Case Green 2024/1275: nuovi standard energetici, fotovoltaico, caldaie, APE e obiettivi per edifici e ristrutturazioni fino al 2050 in Europa UE.

A distanza di oltre due anni dall’approvazione, la partita è tutt’altro che chiusa. Il termine generale entro il quale gli Stati membri avrebbero dovuto recepire la nuova disciplina nazionale era fissato al 29 maggio 2026.

Nell’ultimo aggiornamento ufficiale disponibile, pubblicato dalla Commissione europea il 15 luglio 2026, Bruxelles ha comunicato l’apertura di procedure d’infrazione nei confronti di tutti e 27 gli Stati membri per il mancato completo recepimento della direttiva.

Per l’Italia il dossier era già aperto da prima. Nel novembre 2025 la Commissione aveva inviato una lettera di costituzione in mora a Italia, Estonia e Ungheria per il mancato pieno recepimento dell’articolo 17, paragrafo 15, relativo allo stop agli incentivi destinati alle nuove caldaie autonome alimentate esclusivamente da combustibili fossili.

È proprio questa fase di transizione tra normativa europea e legislazione nazionale a rendere necessario distinguere ciò che la direttiva stabilisce realmente dalle interpretazioni che negli ultimi anni hanno alimentato titoli su presunti obblighi generalizzati di ristrutturazione delle abitazioni.

Perché l’Europa interviene sugli edifici

Il punto di partenza europeo è rappresentato dal peso che il settore immobiliare continua ad avere sui consumi e sulle emissioni.

Secondo i dati richiamati dalla stessa direttiva, gli edifici assorbono circa il 40% del consumo finale di energia dell’Unione e sono responsabili del 36% delle emissioni di gas serra legate all’energia. Circa il 75% del patrimonio immobiliare europeo è ancora considerato inefficiente dal punto di vista energetico.

Numeri che spiegano perché la strategia europea punti soprattutto sugli immobili esistenti. L’obiettivo finale è costruire, entro il 2050, un patrimonio edilizio fortemente efficiente e sostanzialmente a emissioni zero, riducendo il ricorso ai combustibili fossili e aumentando parallelamente l’impiego delle energie rinnovabili.

Nuovi edifici a emissioni zero dal 2030

Per gli immobili di nuova costruzione il calendario è definito con precisione.

Dal 1° gennaio 2028 dovranno essere a emissioni zero i nuovi edifici di proprietà degli enti pubblici. Dal 1° gennaio 2030, lo stesso standard riguarderà tutti i nuovi edifici.

Fino a quelle date continuerà ad applicarsi almeno il requisito dell’edificio a energia quasi zero, insieme ai requisiti minimi nazionali di prestazione energetica.

Ma cosa significa concretamente edificio a emissioni zero? La direttiva lo identifica come un immobile ad altissima prestazione energetica che non genera emissioni di carbonio da combustibili fossili direttamente nell’edificio.

La sua domanda energetica dovrà inoltre rimanere entro una soglia massima stabilita a livello nazionale, inferiore di almeno il 10% rispetto alla soglia di energia primaria prevista per gli edifici a energia quasi zero al 28 maggio 2024.

L’energia necessaria dovrà essere coperta, per quanto possibile, da fonti rinnovabili prodotte in loco o nelle vicinanze, comunità energetiche rinnovabili, sistemi efficienti di teleriscaldamento e teleraffrescamento oppure altre fonti prive di carbonio.

Anche il ciclo di vita dell’edificio entra nei calcoli

L’attenzione europea non riguarda più soltanto l’energia consumata durante l’utilizzo dell’immobile.

Entra progressivamente in gioco anche il Global Warming Potential – GWP, l’indicatore che misura l’impatto climatico generato dall’edificio lungo il proprio ciclo di vita, comprendendo anche le emissioni incorporate nei materiali e nei processi costruttivi.

Dal 1° gennaio 2028 il valore dovrà essere calcolato e indicato nell’attestato energetico per i nuovi edifici con superficie utile superiore a 1.000 metri quadrati; dal 1° gennaio 2030 l’obbligo sarà esteso a tutti gli edifici di nuova costruzione.

Case esistenti, nessun obbligo automatico di classe E o D

La questione più sensibile riguarda le abitazioni già esistenti. Ed è qui che occorre sgombrare il campo da uno degli equivoci più ricorrenti.

La Direttiva Case Green non stabilisce che ogni singola abitazione europea debba obbligatoriamente raggiungere, per esempio, la classe E entro il 2030 o la classe D entro il 2033.

Il testo definitivo ha adottato per il settore residenziale un meccanismo differente. Gli Stati devono costruire una traiettoria nazionale di riduzione del consumo medio di energia primaria dell’intero patrimonio residenziale.

Entro il 2030 il consumo medio dovrà diminuire di almeno il 16% rispetto al 2020, mentre entro il 2035 la riduzione dovrà raggiungere almeno il 20-22%. Dal 2040 il percorso continuerà con obiettivi quinquennali coerenti con il raggiungimento di un patrimonio immobiliare a emissioni zero entro il 2050.

Priorità agli edifici con le prestazioni peggiori

Non tutti gli edifici dovranno essere trattati allo stesso modo.

Almeno il 55% della riduzione dei consumi richiesta dovrà arrivare dagli interventi effettuati sul 43% degli edifici residenziali con le prestazioni energetiche peggiori.

Gli Stati potranno utilizzare diversi strumenti: requisiti minimi, incentivi economici, assistenza tecnica, programmi di ristrutturazione o altre misure compatibili con gli obiettivi fissati.

È una differenza sostanziale. La normativa europea stabilisce il risultato energetico che ogni Paese deve raggiungere sul proprio parco immobiliare nel suo complesso, ma lascia ai governi nazionali una significativa libertà nel decidere quali immobili coinvolgere e attraverso quali strumenti.

Per gli edifici non residenziali soglie già fissate per 2030 e 2033

Diverso il meccanismo previsto per gli edifici non residenziali, dove vengono introdotte vere e proprie soglie minime di prestazione.

Ogni Stato deve individuare, prendendo come riferimento il patrimonio immobiliare esistente al 1° gennaio 2020, una soglia corrispondente al 16% degli immobili con le prestazioni peggiori e una seconda soglia relativa al 26%.

Dal 2030 gli edifici non residenziali dovranno essere portati al di sotto della prima soglia, mentre dal 2033 dovrà essere rispettata anche la seconda.

Successivamente dovranno essere fissati ulteriori obiettivi per il 2040 e il 2050, sempre in coerenza con il processo di decarbonizzazione del patrimonio edilizio.

Il legislatore europeo consente comunque agli Stati di prevedere alcune esenzioni, da applicare secondo criteri rigorosi e in presenza, per esempio, di particolari difficoltà tecniche o di una valutazione sfavorevole del rapporto tra costi e benefici.

Fotovoltaico e solare, il calendario dei nuovi obblighi

Un altro fronte destinato a incidere profondamente sulla progettazione degli edifici è quello dell’energia solare.

La direttiva impone innanzitutto che i nuovi edifici vengano progettati in modo da sfruttare al meglio il proprio potenziale solare, così da poter installare successivamente impianti fotovoltaici o solari termici senza dover affrontare costosi interventi strutturali.

Il calendario europeo procede per tappe. Entro il 31 dicembre 2026 gli impianti solari dovranno essere installati, quando tecnicamente, economicamente e funzionalmente possibile, su tutti i nuovi edifici pubblici e non residenziali con superficie utile superiore a 250 metri quadrati.

Per gli edifici pubblici esistenti la soglia scenderà progressivamente: oltre 2.000 metri quadrati entro il 2027, oltre 750 entro il 2028 e oltre 250 entro il 2030.

Entro la fine del 2027 la misura interesserà inoltre gli edifici non residenziali esistenti con superficie superiore a 500 metri quadrati quando sottoposti a ristrutturazioni importanti, lavori sul tetto o altri interventi soggetti ad autorizzazione.

Per le nuove abitazioni, invece, il termine indicato dalla direttiva è il 31 dicembre 2029. La stessa data riguarda i nuovi parcheggi coperti adiacenti agli edifici.

L’applicazione concreta dipenderà comunque dai criteri nazionali e dalla valutazione della fattibilità tecnica ed economica.

Caldaie a gas, cosa cambia realmente

Sul fronte del riscaldamento, il tema che ha provocato maggiori discussioni riguarda le caldaie a gas.

Anche in questo caso è necessario separare due concetti differenti: la graduale eliminazione dei combustibili fossili e un eventuale divieto immediato di utilizzo delle caldaie esistenti.

La direttiva non dispone che dal 2025 sia vietato possedere o utilizzare una caldaia a gas.

Stabilisce invece che, dal 1° gennaio 2025, gli Stati non debbano più concedere incentivi finanziari per installare nuove caldaie autonome alimentate esclusivamente con combustibili fossili, salvo specifiche eccezioni legate a investimenti già selezionati prima di quella data.

Il principio europeo è quello di accompagnare progressivamente gli edifici verso sistemi di riscaldamento decarbonizzati.

La direttiva chiede agli Stati di adoperarsi per la sostituzione delle caldaie autonome a combustibili fossili esistenti, seguendo i rispettivi piani nazionali di eliminazione graduale.

Non si tratta dunque di un ordine europeo che impone di smantellare immediatamente tutte le caldaie a gas presenti nelle abitazioni, ma di una strategia destinata a orientare nel tempo incentivi, investimenti e regole nazionali verso soluzioni come pompe di calore, rinnovabili e sistemi ibridi.

Nuovo APE, classi energetiche dalla A alla G

Cambia anche il ruolo dell’Attestato di Prestazione Energetica, l’APE italiano.

La nuova disciplina europea prevede una scala armonizzata basata sulle lettere dalla A alla G: la classe A dovrà corrispondere agli edifici a emissioni zero, mentre la G identificherà gli immobili con le prestazioni peggiori del patrimonio nazionale.

Gli Stati che avevano già riorganizzato recentemente il proprio sistema di classificazione potranno, in determinate condizioni, rinviare la ridefinizione delle classi fino alla fine del 2029.

L’attestato sarà sempre più uno strumento operativo e non soltanto un documento necessario per gli adempimenti immobiliari.

Continuerà ad avere una validità massima di dieci anni e dovrà essere disponibile in formato digitale. Sarà richiesto, tra gli altri casi, per gli edifici nuovi, per le ristrutturazioni profonde, in occasione della vendita, della locazione a un nuovo inquilino o del rinnovo del contratto di locazione.

La classe energetica dovrà comparire negli annunci immobiliari

La classe energetica dovrà inoltre essere indicata negli annunci immobiliari, sia online sia offline.

Al potenziale acquirente o locatario dovrà essere mostrato l’attestato, che sarà poi consegnato al momento dell’acquisto o della locazione.

Questo non equivale, però, a introdurre automaticamente un divieto europeo di vendere o affittare un’abitazione semplicemente perché appartiene a una classe energetica bassa.

Nel testo della direttiva il percorso residenziale è costruito attraverso gli obiettivi medi nazionali di riduzione dei consumi, mentre saranno le norme adottate dai singoli Stati a definire gli strumenti necessari per raggiungerli.

Arriva il passaporto di ristrutturazione

Tra le novità compare anche il passaporto di ristrutturazione, pensato come una vera e propria tabella di marcia energetica dell’edificio.

Gli Stati devono introdurre un sistema nazionale basato sul modello europeo; il passaporto rimane in linea generale volontario, a meno che il singolo Paese non decida di renderlo obbligatorio.

Deve essere elaborato da un professionista qualificato o certificato, dopo una visita all’immobile, e può indicare la successione degli interventi utili per arrivare progressivamente allo standard di edificio a emissioni zero.

È un passaggio importante soprattutto per gli immobili nei quali una ristrutturazione completa in un unico momento sarebbe economicamente difficile.

Isolamento dell’involucro, sostituzione degli infissi, adeguamento degli impianti, installazione di sistemi rinnovabili e altre opere potranno essere inseriti in un percorso programmato, evitando che un intervento realizzato oggi renda tecnicamente più complicati quelli successivi.

Incentivi, mutui verdi e sostegni per le ristrutturazioni

Bruxelles lega la transizione energetica degli edifici anche alla disponibilità di strumenti finanziari.

Gli Stati devono prevedere finanziamenti, misure di sostegno e strumenti capaci di superare gli ostacoli agli investimenti, con procedure per l’accesso ai fondi pubblici quanto più possibile semplici, soprattutto per le famiglie.

La direttiva cita, tra le possibilità, prestiti per l’efficienza energetica, mutui destinati alle ristrutturazioni, contratti di rendimento energetico, incentivi fiscali, fondi di garanzia, mutui verdi e prestiti verdi.

Particolare attenzione deve essere riservata alle famiglie vulnerabili e alle situazioni di povertà energetica.

Priorità alle famiglie vulnerabili

La dimensione sociale non è secondaria.

Gli incentivi dovrebbero essere prioritariamente indirizzati ai nuclei più fragili e alle persone che vivono negli alloggi sociali.

Gli Stati sono inoltre chiamati ad affrontare il rischio che una ristrutturazione energetica determini aumenti sproporzionati degli affitti e possa provocare l’allontanamento delle famiglie vulnerabili dalle abitazioni interessate.

Cosa cambia realmente per i proprietari italiani

Per i proprietari italiani, quindi, la vera domanda non è se “Bruxelles obbligherà a ristrutturare tutte le case entro il 2030”, ma come l’Italia tradurrà gli obiettivi europei nella propria legislazione.

Una parte fondamentale delle misure richiede infatti decisioni nazionali: definizione delle traiettorie, criteri per gli interventi, modalità di finanziamento, eventuali esenzioni, struttura del nuovo APE, strumenti di sostegno e sistema delle sanzioni.

Ed è proprio su questo fronte che il quadro resta in evoluzione.

La scadenza generale per il recepimento del 29 maggio 2026 è trascorsa e, nel luglio 2026, la Commissione europea ha contestato a tutti gli Stati membri il mancato completo recepimento delle nuove disposizioni.

Parallelamente, gli Stati devono completare i propri Piani nazionali di ristrutturazione degli edifici, strumenti destinati a indicare il percorso verso la decarbonizzazione del patrimonio immobiliare.

Nessun obbligo immediato di ristrutturare tutte le abitazioni

Il cambiamento sarà graduale ma strutturale.

La Direttiva Case Green non introduce una gigantesca scadenza unica oltre la quale milioni di abitazioni diventeranno improvvisamente irregolari.

Disegna invece una traiettoria lunga più di vent’anni che interviene contemporaneamente su nuove costruzioni, edifici esistenti, consumi energetici, impianti di riscaldamento, fonti rinnovabili, certificazioni energetiche e finanziamenti.

La data di riferimento resta il 2050, quando il patrimonio immobiliare europeo dovrà essere trasformato in un sistema edilizio sostanzialmente decarbonizzato e a emissioni zero.

Prima di arrivarci ci saranno però passaggi decisivi già nel 2028, 2030, 2033 e 2035. E sarà soprattutto il recepimento nazionale a stabilire quanto questi obiettivi europei incideranno, nella pratica, sulle decisioni di proprietari, condomìni, imprese e professionisti dell’edilizia.

La sfida sarà rendere sostenibili gli interventi

Il vero banco di prova non sarà quindi soltanto fissare nuovi requisiti energetici.

Sarà riuscire a rendere la riqualificazione degli edifici economicamente sostenibile, concentrare le risorse sugli immobili più inefficienti e sulle famiglie con minore capacità di investimento e costruire una politica degli incentivi sufficientemente stabile da consentire a cittadini e imprese di programmare interventi che, per loro natura, richiedono investimenti e tempi lunghi.

La transizione disegnata dall’Europa è ormai avviata. Il passaggio successivo, e probabilmente il più complesso, si gioca nei singoli Stati: trasformare gli obiettivi della EPBD 2024/1275 in regole operative senza trasformare la riqualificazione energetica in un costo insostenibile per chi possiede o abita gli edifici che dovranno cambiare.

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