Pergotenda con vetrate di quasi 25 mq ma per il TAR Lazio non è edilizia libera

Una pergotenda con copertura retrattile e vetrate apribili non rientra necessariamente nell’edilizia libera. A stabilire quale titolo sia necessario non è infatti il nome attribuito alla struttura, ma il risultato concreto dell’intervento, valutato nel suo insieme: dimensioni, sistemi di chiusura, caratteristiche costruttive e trasformazione prodotta sugli spazi dell’immobile.

È quanto emerge dalla sentenza n. 14077/2026 del TAR Lazio, pubblicata il 4 agosto 2026, con la quale i giudici amministrativi hanno respinto il ricorso contro un’ingiunzione di Roma Capitale che imponeva la demolizione di alcune opere realizzate senza il necessario titolo edilizio.

Pergotenda con vetrate, il TAR Lazio chiarisce i limiti dell’edilizia libera e conferma la demolizione di una struttura di quasi 25 mq considerata abusiva.

Il caso riguarda un’abitazione al piano terra nel Comune di Roma, dove era stata installata sul terrazzo di pertinenza una struttura indicata dai proprietari come pergotenda. Secondo il Comune, invece, l’intervento aveva assunto caratteristiche tali da configurare una ristrutturazione edilizia abusiva. L’ordine di demolizione riguardava anche un secondo manufatto, utilizzato come deposito.

La struttura principale misurava 4,45 per 5,45 metri, con un’altezza compresa tra circa 4,43 e 2,46 metri. I tre lati liberi erano delimitati da vetrate completamente apribili a pacchetto, mentre la copertura era costituita da un telo in PVC scorrevole su binari. Le chiusure vetrate proseguivano inoltre per circa 1,15 metri nella parte sottostante il balcone dell’abitazione al primo piano. Nella stessa corte era presente anche un manufatto in muratura di circa 11,50 metri quadrati, alto 2,38 metri e adibito a deposito.

Pergotenda ed edilizia libera. La tesi dei proprietari

I proprietari avevano impugnato sia il provvedimento di sospensione dei lavori, adottato il 9 gennaio 2024, sia la successiva ingiunzione di demolizione del 30 marzo. A loro avviso, la struttura rientrava in un più ampio intervento di recupero della corte per il quale era stata presentata una CILA nell’aprile 2022.

La difesa sosteneva inoltre che si trattasse, nella sostanza, di una tenda retrattile in materiale leggero, sorretta da elementi fissati alle pareti e al pavimento senza strutture murate in acciaio, plinti o ancoraggi tali da trasformarla in un vero organismo edilizio.

Da qui la richiesta di ricondurre l’opera all’attività edilizia libera prevista dall’articolo 6 del DPR 380/2001, il Testo Unico dell’Edilizia.

Nel ricorso veniva richiamata anche la disciplina delle vetrate panoramiche amovibili, le cosiddette VEPA, introdotta nel 2022. La normativa consente, a determinate condizioni, l’installazione di vetrate amovibili e totalmente trasparenti senza uno specifico titolo edilizio.

La previsione, tuttavia, non opera senza limiti. Le vetrate non devono determinare la creazione di spazi stabilmente chiusi, nuova volumetria, variazioni delle superfici o un cambiamento della destinazione d’uso dell’immobile.

Quando una pergotenda rientra nell’edilizia libera

È proprio su questo punto che il TAR concentra una parte significativa della decisione.

Secondo i giudici, non si può valutare separatamente ogni singolo componente dell’intervento – la tenda, l’intelaiatura, le vetrate o le altre chiusure – per verificare se ciascuno sia astrattamente compatibile con l’edilizia libera. L’opera deve essere considerata nel suo complesso, verificando quale trasformazione abbia effettivamente prodotto.

La giurisprudenza amministrativa richiamata nella decisione considera infatti pergotenda quella struttura nella quale la tenda resta l’elemento principale, con funzione di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici. L’intelaiatura, in questo caso, ha un ruolo accessorio: serve sostanzialmente a sostenere e consentire il movimento della copertura.

La situazione cambia quando l’insieme degli elementi costruttivi finisce per creare uno spazio chiuso e stabile, utilizzabile in maniera continuativa.

Il TAR richiama a questo proposito anche alcuni recenti orientamenti del Consiglio di Stato, secondo i quali una struttura può perdere la qualificazione di pergotenda anche quando è composta da elementi singolarmente leggeri.

Ciò che conta è il risultato dell’intervento: tende, pedane, separé, coperture e chiusure, considerate insieme, possono determinare la creazione di un ambiente stabile e assumere quindi un rilievo edilizio differente.

Per rimanere nel regime dell’edilizia libera, la pergotenda deve mantenere caratteristiche di leggerezza, essere destinata principalmente alla protezione dagli agenti atmosferici e non trasformarsi in un ambiente delimitato in maniera permanente.

Pergotenda con VEPA

Lo stesso ragionamento vale per le VEPA. Il fatto che le vetrate siano amovibili e completamente apribili non consente, da solo, di ricondurre qualsiasi intervento all’edilizia libera.

Le vetrate panoramiche amovibili possono essere installate senza titolo nei casi previsti dalla legge, ma non possono diventare lo strumento attraverso il quale uno spazio esterno viene trasformato, nella sostanza, in un nuovo ambiente.

Per il TAR, quindi, la presenza di vetrate apribili non basta quando l’ampiezza dell’intervento e le caratteristiche della struttura producono una trasformazione stabile dell’edificio.

Si tratta di un passaggio particolarmente rilevante alla luce della crescente diffusione di pergotende, pergole bioclimatiche e sistemi di chiusura vetrati utilizzati per rendere maggiormente fruibili terrazzi, balconi e spazi esterni.

Pergotenda di quasi 25 mq, ma serve il titolo edilizio

Nel caso esaminato assume particolare importanza anche la superficie occupata. La struttura sviluppava infatti quasi 25 metri quadrati, molto più degli 11 metri quadrati inizialmente considerati nella fase cautelare del giudizio.

A questo si aggiungeva la configurazione dell’opera, che arrivava ad aderire alle pareti perimetrali dell’edificio e risultava parzialmente coperta dalla porzione sottostante del balcone del piano superiore.

Per il Collegio, questi elementi dovevano essere valutati insieme alle chiusure e alle modalità con cui la struttura si inseriva nell’edificio.

Il risultato era un intervento che non poteva più essere considerato una semplice opera realizzabile senza titolo abilitativo, ma assumeva le caratteristiche di una vera ristrutturazione edilizia.

Il TAR ha inoltre escluso che il caso potesse essere assimilato a un precedente del Consiglio di Stato richiamato dalla difesa. In quella vicenda, infatti, la struttura aveva una superficie poco superiore ai 13 metri quadrati, sensibilmente inferiore rispetto ai quasi 25 metri quadrati dell’opera romana.

Quando serve un titolo edilizio per una pergotenda

La sentenza chiarisce così un aspetto particolarmente rilevante per chi installa pergotende, pergole e chiusure vetrate: la qualificazione edilizia non dipende dal nome commerciale del prodotto e neppure dalla sola possibilità di aprire o ritrarre alcuni dei suoi componenti.

Se la tenda rimane l’elemento principale e la struttura svolge esclusivamente una funzione di sostegno, senza creare nuovi spazi stabilmente delimitati, l’opera può conservare le caratteristiche della pergotenda.

Quando invece copertura, struttura portante e chiusure perimetrali concorrono a creare un ambiente stabile, la situazione cambia e può rendersi necessario un titolo edilizio.

La verifica deve quindi riguardare l’effetto complessivo dell’intervento e non soltanto la natura dei singoli elementi utilizzati.

Volume tecnico o deposito? Il TAR esclude la pertinenza

La stessa sentenza affronta anche il secondo manufatto realizzato nella corte, un locale di oltre 11 metri quadrati che i proprietari ritenevano potesse essere qualificato come volume tecnico o pertinenza urbanistica.

Anche su questo punto il TAR non ha accolto le argomentazioni del ricorso.

Il volume tecnico, secondo la giurisprudenza richiamata nella decisione, deve essere un’opera di dimensioni contenute, priva di autonomia funzionale e destinata esclusivamente a ospitare impianti indispensabili al funzionamento dell’edificio principale.

Nel caso esaminato, la documentazione fotografica depositata da Roma Capitale mostrava invece un manufatto utilizzato come dispensa o deposito, senza la presenza di impianti tecnologici che potessero giustificarne la qualificazione come volume tecnico.

La presenza di un frigorifero non è stata ritenuta sufficiente. Secondo il TAR, il locale costituiva piuttosto ulteriore superficie utile a fini residenziali, realizzata senza il necessario titolo abilitativo.

Sospensione dei lavori e ordine di demolizione

Un ulteriore passaggio della decisione riguarda l’ordinanza di sospensione dei lavori.

Su questo punto il ricorso è stato dichiarato inammissibile. La sospensione prevista dall’articolo 27 del Testo Unico dell’Edilizia ha infatti natura temporanea e cautelare: serve a bloccare l’attività edilizia in attesa che l’amministrazione adotti i provvedimenti definitivi.

Quando i proprietari hanno impugnato l’atto, il periodo di efficacia della sospensione era già trascorso. Secondo i giudici non esisteva quindi più un interesse concreto a ottenere l’annullamento di un provvedimento che aveva ormai cessato di produrre effetti.

Diverso il giudizio sull’ingiunzione di demolizione, esaminata nel merito e ritenuta legittima.

La controversia era già arrivata davanti ai giudici nella fase cautelare. Il TAR aveva respinto la richiesta di sospendere gli effetti dei provvedimenti comunali e la decisione era stata successivamente confermata dal Consiglio di Stato. Il ricorso è stato poi discusso nell’udienza pubblica del 20 luglio 2026.

Pergotenda abusiva. Il TAR Lazio conferma la demolizione

Con la decisione definitiva, il TAR Lazio – Sezione Seconda Bis ha respinto il ricorso e confermato, nella sostanza, l’operato di Roma Capitale.

I proprietari sono stati inoltre condannati al pagamento di 3.000 euro di spese di giudizio, oltre agli accessori di legge.

La sentenza si inserisce nel filone giurisprudenziale che negli ultimi anni ha cercato di definire con maggiore precisione il confine tra pergotende, verande, pergolati, VEPA ed edilizia libera.

Un confine che non può essere tracciato guardando esclusivamente alla presenza di elementi mobili o retrattili. Nel valutare l’opera assumono rilievo anche le dimensioni, la stabilità della struttura, le modalità di chiusura e l’eventuale creazione di una nuova superficie utilizzabile.

Nel caso esaminato dal TAR Lazio, l’insieme di questi elementi ha portato i giudici a escludere che la struttura di quasi 25 metri quadrati, chiusa con vetrate, potesse essere considerata una semplice pergotenda realizzata in edilizia libera.

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