Terrazzo su un edificio irregolare, il TAR Campania annulla l’autorizzazione paesaggistica: serve il corretto titolo edilizio

Un intervento presentato come una serie di modifiche di modesta entità non può essere considerato tale quando comporta, nella sostanza, la trasformazione della copertura di un edificio in un terrazzo praticabile, con conseguente incremento della superficie utilizzabile e modifica dei prospetti.

È uno dei passaggi centrali della sentenza n. 4557/2026 del TAR Campania – Napoli, pubblicata il 21 luglio 2026, con la quale i giudici amministrativi hanno annullato un’autorizzazione paesaggistica semplificata rilasciata da un comune campano.

Il TAR Campania annulla l’autorizzazione paesaggistica: terrazzo praticabile, difformità edilizie e carenze istruttorie rendono illegittimo il via libera del Comune di Lacco Ameno ai lavori.

La controversia nasce dal ricorso presentato contro l’autorizzazione paesaggistica semplificata n. 24 del 1° luglio 2022.

Secondo la ricorrente, il provvedimento comunale aveva consentito alla proprietaria dell’immobile interessato dai lavori di realizzare interventi molto più consistenti rispetto a quanto formalmente descritto nell’atto amministrativo, con modifiche dei prospetti e ampliamento delle superfici.

Nel documento autorizzativo si faceva riferimento a presunte “lievi modifiche ai prospetti”, legate sostanzialmente all’installazione di una ringhiera in ferro e di una scala a chiocciola.

Dall’esame della documentazione tecnica richiamata dallo stesso provvedimento, tuttavia, il TAR ha ricostruito uno scenario differente.

La copertura dell’edificio trasformata in terrazzo praticabile

L’intervento autorizzato risultava infatti finalizzato a rendere utilizzabile come terrazzo praticabile una porzione significativa della copertura del fabbricato.

Una scala a chiocciola permetteva di raggiungere dapprima la copertura di un manufatto di altezza inferiore e, successivamente, quella dell’edificio principale. Su quest’ultima erano in corso lavori di pavimentazione e l’installazione di ringhiere perimetrali.

Non si trattava, quindi, soltanto dell’inserimento di alcuni elementi accessori, ma di un complesso di opere capace di modificare concretamente le caratteristiche e le modalità di utilizzazione dell’immobile.

Secondo gli elementi tecnici esaminati dal Collegio, la realizzazione del nuovo terrazzo determinava un aumento della superficie fruibile, una modifica tutt’altro che marginale dei prospetti e un maggiore carico sulle strutture verticali esistenti.

Elementi difficilmente conciliabili, secondo i giudici amministrativi, con la qualificazione dell’intervento come semplice modifica di limitata rilevanza.

Terrazzo, panoramicità e privacy della proprietà confinante

La vicenda assume rilievo anche per la particolare posizione dell’edificio.

Il nuovo terrazzo si trova infatti tra il fabbricato nel quale è situato l’appartamento della ricorrente e il tratto della costa settentrionale di Lacco Ameno caratterizzato dalla presenza del celebre Fungo di Lacco Ameno.

Secondo quanto ricostruito nel giudizio, la trasformazione avrebbe inciso sulle precedenti caratteristiche di panoramicità dell’immobile, determinando anche un potenziale deprezzamento economico.

Non solo. La ridotta distanza tra le proprietà avrebbe consentito alle persone presenti sul nuovo terrazzo di affacciarsi direttamente verso l’abitazione confinante.

Il TAR richiama quindi anche le possibili interferenze prodotte da sguardi, conversazioni e altre condotte sulla sfera privata della ricorrente e dei suoi familiari, con effetti sul diritto alla riservatezza e sulle condizioni originarie di godimento dell’immobile.

Quando il terrazzo richiede il corretto titolo edilizio

È soprattutto sotto il profilo urbanistico ed edilizio che la sentenza assume particolare interesse.

Per il TAR, l’opera autorizzata costituisce un vero e proprio intervento innovativo sull’edificio esistente, capace di aumentare la superficie utilizzabile e di modificarne i prospetti.

Da questa qualificazione deriva la necessità di verificare preventivamente la presenza del corretto titolo abilitativo edilizio, anche alla luce dell’articolo 10 del DPR 380/2001, il Testo Unico dell’Edilizia.

Il nodo centrale è quindi rappresentato non tanto dalla denominazione attribuita ai lavori nella documentazione, quanto dalla loro effettiva consistenza edilizia.

In altre parole, definire un’opera come modifica lieve non è sufficiente se ciò che viene materialmente realizzato determina una trasformazione più rilevante dell’immobile.

Il TAR esamina la regolarità urbanistica dell’edificio

Un secondo profilo decisivo riguarda lo stato urbanistico del fabbricato sul quale dovevano essere eseguiti gli interventi.

Dagli accertamenti tecnici acquisiti nel procedimento emergevano significative differenze tra l’edificio materialmente esistente e quanto autorizzato attraverso i precedenti titoli edilizi.

La sentenza richiama in particolare una licenza edilizia del 7 agosto 1956 e una successiva variante del 10 giugno 1957.

I titoli originari autorizzavano la costruzione di un locale destinato a cinema e, al primo piano sul lato nord, di due unità abitative collocate sopra l’ingresso della sala cinematografica.

Il confronto con la situazione esistente mostrava però caratteristiche planimetriche, volumetriche e dimensionali differenti rispetto a quelle originariamente autorizzate.

Nuovi volumi e modifiche dei prospetti

Dalla ricostruzione riportata nella sentenza risultavano nel tempo ulteriori corpi di fabbrica, modifiche dei prospetti, eliminazione di scale, ampliamenti del cortile, incrementi volumetrici e mutamenti della destinazione d’uso.

È proprio in questo passaggio che il TAR individua una delle principali criticità dell’attività amministrativa svolta dal Comune.

Prima di autorizzare ulteriori lavori mediante una procedura semplificata, l’Amministrazione avrebbe dovuto verificare attentamente la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile preesistente.

Un controllo che, secondo il Collegio, costituisce un presupposto essenziale per poter legittimamente consentire nuovi interventi.

SCIA alternativa e legittimità dell’immobile

La sentenza affronta quindi il rapporto tra regolarità dell’edificio e utilizzo della SCIA alternativa al permesso di costruire.

Secondo il TAR, tale procedura presuppone la piena legittimità urbanistica dell’immobile sul quale devono essere realizzati gli interventi.

Nel caso esaminato questa condizione non risultava invece soddisfatta.

L’Amministrazione avrebbe dovuto quindi ricostruire in maniera puntuale la situazione urbanistico-edilizia del fabbricato prima di autorizzare ulteriori trasformazioni.

I vecchi titoli edilizi non sanano automaticamente le difformità

A modificare questa valutazione non sono sufficienti neppure i successivi titoli richiamati nel procedimento.

La DIA dell’11 febbraio 2014, ad esempio, riguardava esclusivamente il frazionamento dell’originaria unità immobiliare in due abitazioni.

Il permesso di costruire del 27 ottobre 2014 aveva invece per oggetto solamente la realizzazione di una tettoia.

La SCIA del 19 febbraio 2020 e la conseguente autorizzazione di compatibilità paesaggistica riguardavano infine interventi riconducibili alla manutenzione ordinaria o straordinaria.

Secondo il TAR, questi titoli non potevano quindi essere utilizzati per legittimare automaticamente precedenti opere comportanti nuove superfici utili, nuovi volumi o ampliamenti.

Dalla documentazione esaminata risultavano invece, sul lato sud-occidentale dell’edificio, nuovi volumi, rilevanti modifiche dei prospetti, trasformazioni di vani scala in locali cucina e l’ampliamento del terrazzo situato al piano inferiore.

Il nodo del silenzio-assenso sull’autorizzazione paesaggistica

La sentenza dedica spazio anche a un’altra questione particolarmente delicata del diritto amministrativo: l’applicazione del cosiddetto silenzio-assenso orizzontale nell’ambito dei procedimenti riguardanti la tutela paesaggistica.

Nel caso esaminato, il TAR considera illegittima l’autorizzazione anche nella parte in cui ritiene applicabile questo meccanismo alla proposta di provvedimento relativa all’autorizzazione paesaggistica.

Il Collegio richiama infatti l’orientamento giurisprudenziale che ne esclude l’operatività nelle circostanze esaminate quando vengono in rilievo aree soggette a vincolo paesaggistico.

Si tratta di una materia sulla quale la giurisprudenza amministrativa ha registrato nel tempo interpretazioni differenti, soprattutto in relazione ai rapporti tra l’articolo 17-bis della legge 241/1990 e il procedimento di autorizzazione paesaggistica.

Autorizzazione annullata e obbligo di ripristino

L’esito del giudizio è stato quindi favorevole alla ricorrente.

Il TAR Campania – Napoli ha accolto il ricorso e disposto l’annullamento degli atti impugnati.

Ma le conseguenze della pronuncia non si fermano alla cancellazione del provvedimento amministrativo.

La sentenza specifica infatti che dall’annullamento dell’autorizzazione deriva il conseguente dovere di ripristino dello stato dei luoghi a carico del Comune Campano.

L’Amministrazione è stata inoltre condannata al pagamento delle spese processuali in favore della ricorrente, quantificate in 2.000 euro, oltre spese generali nella misura del 15%, IVA, CPA e rimborso del contributo unificato, se versato.

Sono state invece compensate le spese nei confronti della controinteressata, che non si era costituita in giudizio.

Interventi edilizi, conta la sostanza delle opere

La pronuncia del TAR Campania assume interesse perché ribadisce un principio rilevante nella gestione degli interventi edilizi, soprattutto quando gli immobili si trovano in aree sottoposte a tutela paesaggistica.

La valutazione amministrativa non può fermarsi alla definizione formale utilizzata per descrivere un’opera.

Occorre invece verificare concretamente quali effetti producano i lavori sull’edificio.

Quando una copertura viene resa stabilmente praticabile, vengono installati nuovi collegamenti verticali e ringhiere e aumenta la superficie effettivamente utilizzabile dell’immobile, la natura dell’intervento deve essere valutata sulla base delle trasformazioni concretamente realizzate.

Prima dei nuovi lavori va verificata la situazione urbanistica

La sentenza evidenzia inoltre l’importanza della verifica preliminare della regolarità urbanistico-edilizia dell’edificio.

La presenza di precedenti difformità non può essere ignorata quando vengono autorizzate nuove trasformazioni.

L’Amministrazione è quindi chiamata a ricostruire con attenzione titoli originari, varianti, interventi successivi e stato effettivo dei luoghi prima di consentire l’esecuzione di ulteriori opere attraverso procedure semplificate.

Nel caso esaminato, proprio la combinazione tra consistenza effettiva del nuovo terrazzo, modifiche dell’edificio, difformità urbanistiche pregresse e criticità del procedimento paesaggistico ha portato il TAR Campania ad annullare l’autorizzazione rilasciata campano.

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