Bonus casa nel nuovo Tuir: dal 2027 cambiano i riferimenti per ristrutturazioni, ecobonus e sismabonus

Le principali detrazioni fiscali per gli interventi sugli edifici trovano spazio nel nuovo Testo unico delle imposte sui redditi. Il bonus ristrutturazioni, l’ecobonus e il sismabonus sono stati inseriti nel Tuir approvato con il decreto legislativo 19 giugno 2026, n. 117, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 3 luglio 2026. Il decreto è entrato formalmente in vigore il giorno successivo alla pubblicazione, ma le nuove disposizioni si applicheranno dal 1° gennaio 2027.

Dal 1° gennaio 2027 le agevolazioni edilizie cambiano collocazione normativa: aliquote, massimali e scadenze confluiscono nel Testo unico senza nuovi benefici per i contribuenti italiani.

Diciamolo subito, non nasce un nuovo bonus casa. Non aumentano neppure le percentuali di detrazione già previste. L’operazione compiuta dal legislatore è soprattutto di riordino: norme distribuite nel tempo tra il vecchio Tuir, le leggi di Bilancio, il decreto-legge 63/2013 e altri provvedimenti vengono raccolte in un unico testo.

Il risultato dovrebbe rendere più semplice individuare la disposizione applicabile. Resta però necessario distinguere tra la disciplina strutturale delle agevolazioni e le misure temporanee previste per specifiche annualità.

Come vengono riorganizzati i bonus edilizi

Il riferimento generale diventa l’articolo 17 del nuovo Tuir, dedicato alle spese sostenute per il recupero del patrimonio edilizio e la riqualificazione energetica degli edifici.

Accanto a questa disposizione sono stati inseriti tre articoli che ricostruiscono le misure temporanee:

• l’articolo 371 per il sismabonus;
• l’articolo 372 per l’ecobonus;
• l’articolo 373 per il bonus ristrutturazioni.

La distinzione è importante. L’articolo 17 contiene la base ordinaria dell’agevolazione, mentre gli altri articoli stabiliscono percentuali, limiti di spesa e condizioni applicabili in determinati periodi.

Chi sostiene una spesa, pertanto, non dovrà guardare soltanto al tipo di intervento. Servirà verificare anche l’anno del pagamento, la destinazione dell’immobile e il titolo in base al quale il contribuente lo possiede o lo utilizza.

Cosa prevede l’articolo 17 per le ristrutturazioni

L’articolo 17 riprende la disciplina finora contenuta nell’articolo 16-bis del Dpr 917/1986, assegnandole una nuova numerazione.

La regola strutturale riconosce una detrazione del 36%, da calcolare su una spesa massima di 48.000 euro per unità immobiliare. Il beneficio riguarda i contribuenti che possiedono o detengono l’immobile sulla base di un titolo considerato idoneo dalla normativa.

Non si parla, quindi, soltanto dei proprietari. Possono accedere alla detrazione, quando ricorrono tutte le condizioni, anche usufruttuari, titolari di altri diritti reali, inquilini e comodatari.

Tra gli interventi ammessi figurano la manutenzione straordinaria, il restauro e risanamento conservativo e la ristrutturazione edilizia delle singole unità immobiliari residenziali.

Per le parti comuni degli edifici residenziali può essere agevolata anche la manutenzione ordinaria. Restano comprese la costruzione di autorimesse o posti auto pertinenziali, l’eliminazione delle barriere architettoniche, la bonifica dall’amianto e le opere destinate a prevenire gli infortuni domestici.

Il perimetro è piuttosto ampio. Vi rientrano anche gli interventi per migliorare la sicurezza degli immobili, prevenire atti illeciti, contenere l’inquinamento acustico o realizzare la cablatura degli edifici.

Sono agevolabili, alle condizioni previste, le opere destinate all’impiego di fonti rinnovabili e al conseguimento di un effettivo risparmio energetico. La norma comprende inoltre la messa in sicurezza statica e gli interventi di riduzione del rischio sismico, purché riguardino le parti strutturali e rispettino gli obblighi tecnici e documentali.

Spese tecniche e modalità di utilizzo della detrazione

Nel calcolo del bonus possono rientrare anche le spese di progettazione, gli onorari professionali collegati all’esecuzione dei lavori, le perizie, le certificazioni e gli adempimenti necessari per mettere a norma l’immobile.

Naturalmente deve esistere un collegamento diretto tra la spesa professionale e l’intervento agevolato. Una consulenza generica o non riconducibile ai lavori non può essere inserita automaticamente nella detrazione.

Il beneficio viene recuperato attraverso dieci quote annuali di pari importo.

In caso di vendita dell’immobile, le rate ancora disponibili passano normalmente all’acquirente. Venditore e compratore possono tuttavia stabilire una soluzione diversa, purché questa risulti dall’atto di compravendita.

Per le successioni vale una regola più rigida: le quote residue si trasferiscono soltanto all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta dell’immobile.

Le aliquote del bonus ristrutturazioni nel 2025, 2026 e 2027

La detrazione strutturale prevista dall’articolo 17 non coincide sempre con quella effettivamente applicabile. Per le annualità più vicine occorre consultare anche l’articolo 373.

Per le spese sostenute nel 2025 e nel 2026, il bonus ristrutturazioni è pari al 36%, su un importo massimo di 96.000 euro per unità immobiliare.

La percentuale sale al 50% quando i lavori riguardano l’abitazione principale e la spesa è sostenuta dal proprietario o da chi possiede un diritto reale di godimento sull’immobile.

Questo dettaglio merita attenzione. Non basta che l’abitazione sia utilizzata come prima casa: per ottenere l’aliquota maggiorata, il contribuente deve anche essere proprietario o titolare di un diritto reale.

Dal 2027 la detrazione scenderà al 30% per gli immobili diversi dall’abitazione principale. Per i lavori sulla prima casa, sostenuti dai soggetti ammessi alla maggiorazione, sarà invece pari al 36%.

Il tetto resterà fissato a 96.000 euro. Saranno escluse le spese per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili.

L’esclusione segue una direzione ormai evidente nelle politiche energetiche: ridurre gradualmente il sostegno fiscale alle tecnologie basate esclusivamente sui combustibili fossili, privilegiando soluzioni più efficienti e meno inquinanti.

Cosa potrebbe accadere dopo il 2027

In assenza di nuove modifiche, dopo il 2027 tornerà ad assumere un ruolo centrale la disciplina contenuta nell’articolo 17.

Per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2033, la norma prevede una detrazione ridotta al 30%, da calcolare sul limite ordinario di 48.000 euro per unità immobiliare.

È comunque difficile considerare definitivo questo quadro. Negli ultimi anni le regole sui bonus edilizi sono state modificate più volte, spesso attraverso le leggi di Bilancio. Aliquote, scadenze, beneficiari e modalità di utilizzo potrebbero quindi essere ritoccati ancora.

Sismabonus, il nuovo riferimento è l’articolo 371

Il sismabonus confluisce nell’articolo 371 del nuovo Tuir. La disposizione non si limita a indicare le aliquote future, ma ricostruisce anche la disciplina applicata negli anni precedenti.

A prima vista può sembrare insolito trovare nel nuovo Testo unico percentuali riferite a spese ormai sostenute. In realtà quelle norme continuano a produrre effetti, perché molte detrazioni vengono utilizzate nell’arco di diversi anni.

Serve quindi un riferimento chiaro anche per le quote ancora presenti nelle dichiarazioni dei redditi.

Per gli interventi realizzati tra il 2017 e il 2024, l’articolo 371 richiama le aliquote del 50%, 70%, 80%, 75% e 85%, riconosciute in base alla tipologia dei lavori e alla riduzione del rischio ottenuta.

Le percentuali più alte riguardavano in particolare il passaggio a una o due classi di rischio inferiori e gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali. Il limite di spesa restava fissato a 96.000 euro per unità immobiliare.

Per gli anni 2025 e 2026, anche il sismabonus viene ricondotto alle nuove aliquote uniformi: 36% in via ordinaria e 50% per l’abitazione principale, quando la spesa è sostenuta dal proprietario o dal titolare di un diritto reale.

Nel 2027 le percentuali diventeranno rispettivamente del 30% e del 36%.

Le spese interessate dalle regole applicabili a partire dal periodo d’imposta in corso al 29 maggio 2024 vengono recuperate attraverso dieci rate annuali. I benefici maturati non scompaiono: cambia, piuttosto, il riferimento normativo da utilizzare per gestire le quote residue.

Ecobonus e interventi per l’efficienza energetica

L’ecobonus viene collocato nell’articolo 372, che riunisce disposizioni nate in momenti diversi, a partire dalla legge finanziaria del 2007 e dal decreto-legge 63/2013.

Nel nuovo articolo sono ricompresi gli interventi sull’involucro degli edifici, la sostituzione degli infissi, la coibentazione, l’installazione di pannelli solari, le pompe di calore, gli apparecchi ibridi e gli impianti destinati a migliorare le prestazioni energetiche.

Possono essere agevolati anche alcuni dispositivi per il controllo a distanza degli impianti. Devono però consentire non soltanto l’accensione o lo spegnimento da remoto, ma anche la visualizzazione dei consumi e la programmazione del funzionamento.

Nel 2025 e nel 2026, l’ecobonus è riconosciuto nella misura ordinaria del 36%. La percentuale sale al 50% per i lavori sull’abitazione principale sostenuti dal proprietario o dal titolare di un diritto reale.

Dal 2027, anche in questo caso, le aliquote scenderanno al 30% e al 36%.

Restano fuori dall’agevolazione le caldaie uniche alimentate esclusivamente da combustibili fossili. Possono invece continuare a rientrare, nel rispetto dei requisiti tecnici, le pompe di calore e i sistemi ibridi progettati per integrare più tecnologie.

Condomini, asseverazioni e verifiche ENEA

L’articolo 372 raccoglie inoltre le disposizioni relative agli interventi condominiali e ai lavori che uniscono la riqualificazione energetica alla riduzione del rischio sismico.

Anche in questo caso restano nel nuovo Tuir aliquote riferite a periodi precedenti. La loro presenza è necessaria per stabilire come utilizzare le rate ancora disponibili e gestire correttamente eventuali controlli.

Un ruolo centrale continua a essere svolto dalle asseverazioni dei tecnici abilitati, dalle certificazioni energetiche e dalle comunicazioni richieste dalla legge.

L’ENEA può verificare la documentazione trasmessa e controllare il rispetto dei requisiti tecnici. Attestazioni non veritiere possono determinare la perdita dell’agevolazione, oltre alle eventuali responsabilità del professionista.

Per questo il contribuente deve conservare con attenzione fatture, ricevute dei pagamenti, relazioni tecniche, asseverazioni e comunicazioni. Non si tratta di un adempimento formale secondario: in caso di controllo, quella documentazione è essenziale.

Dal 2027 cambieranno i riferimenti da indicare

L’effetto più visibile del riordino sarà l’aggiornamento dei riferimenti utilizzati nelle dichiarazioni fiscali, nei contratti, nelle guide, nelle asseverazioni e nei documenti predisposti da imprese e professionisti.

Dal 1° gennaio 2027, il tradizionale richiamo all’articolo 16-bis del vecchio Tuir dovrà essere sostituito con quello all’articolo 17 del nuovo Testo unico.

Commercialisti, amministratori di condominio, tecnici e contribuenti dovranno quindi familiarizzare con la nuova numerazione. Durante la fase iniziale non sono da escludere errori o sovrapposizioni tra vecchi e nuovi richiami.

Il decreto prova comunque a evitare vuoti normativi. L’articolo 376 stabilisce che, quando una legge o un provvedimento richiama una disposizione abrogata, quel riferimento deve essere inteso come rivolto alla corrispondente norma del nuovo Tuir.

Dal 1° gennaio 2027 verranno abrogati il precedente Testo unico e numerosi commi contenuti nelle norme che avevano regolato i bonus edilizi. Questo passaggio non cancella i diritti già acquisiti e non fa perdere le rate delle detrazioni maturate negli anni precedenti.

Un Testo unico più ordinato, ma regole ancora instabili

La novità introdotta dal decreto legislativo 117/2026 è soprattutto sistematica. Le principali agevolazioni per gli immobili vengono raccolte in una struttura più coerente, con riferimenti normativi aggiornati e una distinzione più chiara tra disciplina ordinaria e misure temporanee.

La complessità, però, non scompare.

Bonus ristrutturazioni, ecobonus e sismabonus continuano a dipendere dall’anno della spesa, dalla destinazione dell’immobile, dal titolo posseduto dal contribuente e dalla natura dei lavori.

Il nuovo Tuir rende più semplice trovare le norme. Non mette fine, almeno per ora, ai continui cambiamenti che da tempo caratterizzano la politica dei bonus casa.

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