Gronde, intonaco e facciate pericolanti: rischi e responsabilità

Quante volte, passeggiando nei centri storici, notiamo calcinacci per terra e zone transennate a seguito dell’intervento dei Vigili del Fuoco? Dovete sapere che, quando questo accade, oltre a ritenersi fortunati per il fatto che nessuno si sia fatto male, si innesca un percorso obbligato di risanamento con tempi molto stretti.

Ho pensato di scrivere questo articolo per sensibilizzare sui piccoli e grandi pericoli che incombono sulla nostra testa ogni volta che camminiamo in un centro storico. La prossima volta che vi trovate in centro storico, provate ad alzare lo sguardo: potreste notare gronde ammalorate, tegole smosse, pezzi di intonaco in condizioni precarie. Il primo istinto sarà quello di camminare al centro della strada, e non è un comportamento ingiustificato.

 

Gli elementi a rischio

Fare un elenco completo è difficile, ma tra i principali elementi soggetti a distacco troviamo:

 

1. Responsabilità del condominio e dell’amministratore

In caso di caduta di parti comuni dell’edificio, la responsabilità è generalmente del condominio e dell’amministratore, che è tenuto alla manutenzione delle parti comuni ai sensi dell’art. 2051 c.c. (Danno cagionato da cosa in custodia). L’amministratore, come custode delle parti comuni, deve garantire la sicurezza di cornicioni, facciate, gronde e qualsiasi altro elemento in condivisione tra i condomini.

L’amministratore non può sottrarsi alla responsabilità dimostrando:

• Mancanza di autorizzazione da parte dei condomini per eseguire lavori;
• Presenza di condomini morosi che impediscono la costituzione di un fondo per la manutenzione straordinaria.

L’art. 677 c.p. (Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina) stabilisce che l’amministratore è tenuto a intervenire in via preventiva, adottando misure urgenti per la rimozione del pericolo. In caso contrario, rischia una sanzione amministrativa o, nei casi più gravi, la reclusione fino a sei mesi.

2. Responsabilità del singolo proprietario

Se a distaccarsi sono elementi appartenenti alla proprietà esclusiva di un condomino, la responsabilità ricade interamente su di lui. Ad esempio:

• Balconi aggettanti: sono considerati prolungamenti dell’unità immobiliare, quindi eventuali distacchi di intonaco, ringhiere o parapetti sono a carico del singolo proprietario.
• Pavimento del balcone: responsabilità del proprietario dell’appartamento cui appartiene il balcone.
• Frontalini e decorazioni: essendo elementi estetici, sono di competenza del condominio.
• Sottobalcone e intonaco inferiore: la responsabilità è del proprietario dell’appartamento sottostante.

Se il distacco provoca danni a terzi, il proprietario può essere perseguito per il reato di omissione di lavori in edifici pericolanti (art. 677 c.p.), con sanzioni pecuniarie e, nei casi più gravi, la reclusione fino a sei mesi.

Un soggetto terzo che subisce danni per il crollo di una parte comune dell’edificio può citare in giudizio il condominio, che a sua volta può rivalersi sull’amministratore. Questo perché, secondo l’art. 2051 c.c., il condominio è custode delle parti comuni e risponde dei danni causati da queste. Tuttavia, la Corte di Cassazione (Ord. 6292 del 04.03.2019) ha stabilito che il condominio può rivalersi sull’amministratore dimostrando che il danno è derivato da sua negligenza.

Ma allora che cosa fare?

 

La risposta al problema è semplice: intervenire preventivamente. Questa è la scelta migliore non solo per evitare rischi e responsabilità, ma anche perché è la soluzione economicamente più sostenibile. La manutenzione programmata consente di pianificare i lavori in modo efficiente e meno oneroso.

In caso di evidente rischio di caduta, non è sempre necessario effettuare subito lavori straordinari. Con un intervento mirato, ad esempio utilizzando un cestello per rimuovere gli elementi a rischio imminente, si può guadagnare tempo per programmare la manutenzione con calma e in modo più economico.

C’è una frase di John F. Kennedy che sintetizza perfettamente questo concetto:

“The time to repair the roof is when the sun is shining.”

“Il momento giusto per riparare il tetto è quando il sole splende.”

Aspettare il crollo di un cornicione o un’ordinanza del Sindaco non è mai la scelta migliore. Pianificare la manutenzione regolare degli edifici storici significa proteggere il nostro patrimonio e garantire la sicurezza di tutti.

Riferimenti:
http://www.pisatoday.it/cronaca/caduta-calcinacci-corso-italia-pisa-2-marzo-2019.html
https://www.lagazzettadelserchio.it/barga/2019/03/cadono-tegole-e-porzioni-di-gronda-lungo-la-strada-intervengono-i-vigili/
https://www.055firenze.it/art/160823/firenze-cade-pezzo-intonaco-fabbricato-piazza-Carmine#.Xk7IUGhKiUk
Ordinanza n. 6292 04.03.2019 Sesta Sezione Civile Suprema Corte di Cassazione
Sentenza n. 17983 14.08.2014 Terza Sezione Civile Suprema Corte di Cassazione
Sentenza n. 7665 20.02.2019 Sezione Quarta Penale Suprema Corte di Cassazione

Ing. Braian ietto