{"id":24754,"date":"2026-09-15T10:02:25","date_gmt":"2026-09-15T08:02:25","guid":{"rendered":"https:\/\/test.cfdfeaservice.it\/index.php\/2026\/09\/15\/ristrutturazione-edilizia-e-piano-casa-il-consiglio-di-stato-chiarisce-i-limiti-del-dm-1444-1968\/"},"modified":"2026-09-15T10:02:25","modified_gmt":"2026-09-15T08:02:25","slug":"ristrutturazione-edilizia-e-piano-casa-il-consiglio-di-stato-chiarisce-i-limiti-del-dm-1444-1968","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/test.cfdfeaservice.it\/index.php\/2026\/09\/15\/ristrutturazione-edilizia-e-piano-casa-il-consiglio-di-stato-chiarisce-i-limiti-del-dm-1444-1968\/","title":{"rendered":"Ristrutturazione edilizia e Piano Casa. Il Consiglio di Stato chiarisce i limiti del DM 1444\/1968"},"content":{"rendered":"<div>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Una demolizione con successiva ricostruzione pu\u00f2 continuare a essere qualificata come <strong>ristrutturazione edilizia<\/strong> anche quando il nuovo edificio presenta caratteristiche sensibilmente differenti rispetto al fabbricato originario. Questo, per\u00f2, non significa che gli interventi realizzati attraverso strumenti regionali come il <strong>Piano Casa<\/strong> possano superare liberamente i limiti fissati dalla normativa urbanistica statale. \u00c8 uno dei passaggi pi\u00f9 rilevanti della <strong>sentenza del Consiglio di Stato, Sezione IV, 15 luglio 2026, n. 5744<\/strong>, chiamata a pronunciarsi su una vicenda edilizia particolarmente articolata, nella quale si intrecciano demolizione e ricostruzione, aumento di volumetria, densit\u00e0 edilizia, altezza degli edifici, distanze tra fabbricati e corretta qualificazione di alcuni spazi architettonici.<\/p>\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Ristrutturazione edilizia e Piano Casa. La sentenza 5744\/2026 chiarisce quando demolizione e ricostruzione restano ristrutturazione, ma conferma l\u2019annullamento del titolo se volumetria, androni e loggiati superano i limiti urbanistici statali.<\/h2>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La decisione assume interesse ben oltre il singolo contenzioso perch\u00e9 torna su alcuni temi ricorrenti nella progettazione e nelle pratiche edilizie: <strong>quando una demolizione e ricostruzione resta ristrutturazione<\/strong>, quali spazi debbano entrare nel calcolo della volumetria, quale valore abbia il <strong>Regolamento edilizio tipo<\/strong> se non recepito dal Comune e, soprattutto, fino a dove possa arrivare una disciplina regionale incentivante rispetto agli standard fissati dal <strong>DM 2 aprile 1968, n. 1444<\/strong>.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Dal Piano Casa al contenzioso sul permesso di costruire<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il caso riguarda un intervento originariamente autorizzato come <strong>ristrutturazione edilizia mediante abbattimento, ricostruzione e ampliamento del 35% della volumetria esistente<\/strong>, sulla base della normativa regionale campana riconducibile al Piano Casa. Nel corso del procedimento erano stati rilasciati diversi titoli edilizi, fino a un nuovo permesso di costruire destinato a sostituire quelli precedenti.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il progetto era per\u00f2 stato contestato da una proprietaria confinante, che lamentava, tra gli altri aspetti, la perdita della visuale panoramica, una riduzione di luce e aria e un conseguente deprezzamento della propria abitazione.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il contenzioso aveva cos\u00ec portato il TAR Campania ad annullare l\u2019ultimo <strong>permesso di costruire<\/strong>, riconoscendo alcune delle violazioni prospettate.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La controversia \u00e8 quindi arrivata davanti al Consiglio di Stato, che ha disposto un nuovo approfondimento tecnico. La verificazione si \u00e8 concentrata su elementi molto concreti: superficie e volume dell\u2019androne, eventuale presenza di sottotetti, volumetria complessiva dell\u2019intervento, caratteristiche dei terrazzi, altezza dei fabbricati, qualificazione dell\u2019opera come ristrutturazione o nuova costruzione e rispetto delle distanze minime.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Piano Casa e densit\u00e0 edilizia<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il primo punto destinato ad avere conseguenze importanti riguarda la <strong>densit\u00e0 edilizia<\/strong>.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La superficie fondiaria interessata dall\u2019intervento era pari a <strong>511 metri quadrati<\/strong>, mentre l\u2019indice previsto per la zona era di <strong>5 metri cubi per metro quadrato<\/strong>. Il volume massimo realizzabile risultava quindi pari a <strong>2.555 metri cubi<\/strong>.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il Consiglio di Stato ribadisce sul punto un principio fondamentale: la disciplina del <strong>Piano Casa non pu\u00f2 derogare ai limiti in materia di densit\u00e0, altezza e distanze stabiliti dal DM 1444\/1968<\/strong>.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nel caso esaminato, il verificatore nominato dal giudice di secondo grado aveva quantificato espressamente in 2.555 metri cubi la volumetria massima realizzabile.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Non basta quindi che una legge regionale consenta un <strong>incremento volumetrico<\/strong>. L\u2019agevolazione deve comunque confrontarsi con gli standard urbanistici sovraordinati applicabili.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ed \u00e8 proprio sul calcolo del volume che la vicenda diventa particolarmente interessante dal punto di vista tecnico.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">L\u2019androne deve essere conteggiato nella volumetria?<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Uno dei punti controversi riguardava un <strong>androne<\/strong> realizzato al piano terra con funzione di collegamento tra i diversi corpi del complesso edilizio.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si trattava di un passaggio coperto utilizzato dai proprietari per raggiungere il vano scala e ascensore e alcune delle unit\u00e0 immobiliari.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La societ\u00e0 sosteneva che quello spazio potesse essere escluso dal calcolo della volumetria. Il Consiglio di Stato arriva invece alla conclusione opposta.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il regolamento edilizio comunale adottava infatti una nozione ampia di <strong>superficie lorda d\u2019uso<\/strong>, comprendente le superfici dei piani fuori e dentro terra salvo alcune precise esclusioni.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019androne non poteva per\u00f2 essere considerato n\u00e9 un porticato pubblico, n\u00e9 un porticato privato riconducibile alle condizioni di esclusione previste dal regolamento, n\u00e9 tantomeno un <strong>volume tecnico<\/strong>.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quando uno spazio pu\u00f2 essere considerato volume tecnico<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Proprio sul concetto di <strong>volume tecnico<\/strong> Palazzo Spada richiama una definizione particolarmente rigorosa.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Deve trattarsi di uno spazio privo di una propria autonomia funzionale, anche soltanto potenziale, strettamente necessario a contenere impianti tecnologici essenziali che non possano essere sistemati altrove all\u2019interno dell\u2019edificio.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Non \u00e8 dunque sufficiente attribuire a un locale una generica funzione di servizio per sottrarlo automaticamente alla volumetria.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Secondo la giurisprudenza richiamata nella sentenza, il volume deve avere una consistenza contenuta ed essere funzionalmente indispensabile rispetto agli impianti serventi la costruzione.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019androne esaminato dal Consiglio di Stato non possedeva queste caratteristiche e doveva quindi essere <strong>computato nella volumetria complessiva<\/strong>.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Terrazzo o loggiato? Conta la configurazione reale dello spazio<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un secondo problema riguardava quelli che nel progetto erano stati qualificati come <strong>terrazzi coperti<\/strong>.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La verifica dello stato dei luoghi ha portato per\u00f2 a una conclusione differente: quegli spazi erano <strong>chiusi su tre lati, aperti soltanto sul quarto e coperti superiormente da un solaio<\/strong>.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La loro conformazione, secondo il Consiglio di Stato, li rendeva sostanzialmente assimilabili a <strong>loggiati<\/strong>, cio\u00e8 spazi inseriti strutturalmente nell\u2019edificio e capaci di determinare un\u2019espansione della superficie utilizzabile e del volume del fabbricato.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Anche questi volumi dovevano quindi entrare nel calcolo.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La differenza non \u00e8 meramente lessicale. Definire uno spazio come terrazzo, loggia, porticato o volume tecnico produce conseguenze dirette sulla verifica dei <strong>parametri urbanistici ed edilizi<\/strong>.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c8 la concreta configurazione fisica e funzionale dell\u2019opera, non semplicemente il nome utilizzato negli elaborati progettuali, a determinarne il trattamento urbanistico.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Volumetria a 3.823 metri cubi contro i 2.555 consentiti<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nel caso esaminato, sommando la costruzione, l\u2019androne e i loggiati, la verificazione aveva quantificato un volume complessivo di circa <strong>3.823,50 metri cubi<\/strong>.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Una cifra nettamente superiore ai <strong>2.555 metri cubi<\/strong> massimi derivanti dall\u2019applicazione dell\u2019indice edificatorio alla superficie fondiaria.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">C\u2019\u00e8 peraltro un elemento ulteriore: anche ipotizzando di non conteggiare i loggiati e considerando esclusivamente il volume dell\u2019edificio e dell\u2019androne, il limite urbanistico sarebbe risultato comunque superato.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Da qui una delle indicazioni operative pi\u00f9 rilevanti per progettisti e tecnici: negli interventi incentivati da normative regionali, il calcolo delle <strong>volumetrie assentibili<\/strong> deve essere effettuato verificando preventivamente la compatibilit\u00e0 dell\u2019intervento con gli standard urbanistici sovraordinati.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Una premialit\u00e0 volumetrica non equivale, da sola, alla possibilit\u00e0 di superare qualsiasi limite urbanistico.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Regolamento edilizio tipo<\/strong><\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La sentenza affronta inoltre il tema del <strong>Regolamento edilizio tipo \u2013 RET<\/strong>, spesso utilizzato come riferimento interpretativo quando il regolamento comunale contiene definizioni differenti o meno aggiornate.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Anche in questo caso il Consiglio di Stato sceglie una linea netta.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il <strong>RET nazionale<\/strong>, approvato attraverso l\u2019intesa raggiunta in Conferenza unificata nel 2016, non costituisce una fonte regolamentare statale capace di sostituire automaticamente il regolamento edilizio comunale.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La sua funzione \u00e8 essenzialmente quella di assicurare un raccordo e un coordinamento tecnico delle definizioni utilizzate sul territorio nazionale.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Per produrre effetti sulla disciplina comunale deve per\u00f2 essere recepito secondo i meccanismi previsti dall\u2019ordinamento regionale e locale.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Non \u00e8 quindi possibile sostenere che, semplicemente perch\u00e9 un Comune non abbia ancora adeguato integralmente il proprio regolamento, le definizioni uniformi del RET diventino automaticamente applicabili in sostituzione delle regole locali.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Altezze e distanze<\/strong><\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un altro capitolo della controversia riguardava <strong>altezza degli edifici e distanze tra fabbricati<\/strong>. Su questi due aspetti il risultato dell\u2019istruttoria di secondo grado ha per\u00f2 modificato in parte il quadro delineato dal TAR.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La costruzione raggiungeva un\u2019altezza massima di <strong>14,20 metri<\/strong>, inferiore a quella dell\u2019edificio assunto come riferimento, misurato in <strong>15,53 metri<\/strong>.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il Consiglio di Stato ha quindi escluso la violazione dei limiti di altezza.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Analoga conclusione per le distanze. La nuova costruzione risultava arretrata di <strong>8,65 metri rispetto al filo stradale<\/strong> e si trovava a oltre <strong>16 metri dall\u2019edificio antistante<\/strong>. Per questa ragione non \u00e8 stata ravvisata alcuna violazione della distanza minima tra fabbricati.<br \/>Ci\u00f2 non \u00e8 stato comunque sufficiente a salvare il titolo edilizio.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La presenza di alcuni motivi infondati non cancella infatti le altre illegittimit\u00e0 accertate. Il superamento della <strong>volumetria massima consentita<\/strong>, derivante anche dal necessario computo dell\u2019androne e dei loggiati, era sufficiente a confermare l\u2019annullamento del permesso di costruire.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Demolizione e ricostruzione<\/strong><\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La parte probabilmente pi\u00f9 interessante della pronuncia riguarda la distinzione tra <strong>ristrutturazione edilizia e nuova costruzione<\/strong>.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La nuova verificazione aveva evidenziato differenze considerevoli rispetto al fabbricato precedente.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Al posto dell\u2019unico edificio originario erano stati realizzati due corpi di fabbrica; erano cambiate dimensioni, distribuzione, numero delle unit\u00e0 immobiliari e configurazione complessiva dell\u2019intervento.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il verificatore era arrivato a considerare l\u2019opera una <strong>nuova costruzione<\/strong>.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il Consiglio di Stato, per\u00f2, non condivide questa conclusione.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il Collegio richiama la formulazione dell\u2019<strong>articolo 3, comma 1, lettera d), del DPR 380\/2001<\/strong>, modificata nel 2020, che ha significativamente ampliato il perimetro della ristrutturazione edilizia.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Una demolizione e ricostruzione pu\u00f2 infatti rientrare nella ristrutturazione anche in presenza di modifiche di <strong>sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche<\/strong>, nei limiti e alle condizioni stabilite dalla disciplina applicabile.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La preesistenza dell\u2019edificio diventa il criterio decisivo<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Per distinguere la ristrutturazione dalla nuova costruzione diventa quindi centrale un altro criterio: la <strong>preesistenza del manufatto<\/strong> e la possibilit\u00e0 di stabilire una continuit\u00e0 tra il fabbricato precedente e quello risultante dai lavori.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il Consiglio di Stato richiama sul punto la propria precedente sentenza n. 2857 del 3 aprile 2025.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Secondo questa impostazione, l\u2019essenza della ristrutturazione \u00e8 rappresentata dall\u2019intervento su un edificio preesistente finalizzato al recupero di quell\u2019immobile, anche quando il risultato sia un organismo in tutto o in parte diverso.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c8 dunque possibile avere una <strong>ristrutturazione edilizia profondamente trasformativa<\/strong>, senza che ogni modifica sostanziale comporti automaticamente il passaggio alla categoria della nuova costruzione.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Ristrutturazioni nelle zone A<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il discorso richiede tuttavia particolare cautela nelle <strong>zone territoriali omogenee A<\/strong>, nei centri storici e negli immobili soggetti a tutela, per i quali il Testo unico dell\u2019edilizia pu\u00f2 stabilire condizioni pi\u00f9 restrittive.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nel caso oggetto della sentenza entrava per\u00f2 in gioco la disciplina specifica della <strong>legge regionale Campania n. 19\/2009<\/strong>, che prevedeva una particolare eccezione per gli edifici realizzati o ristrutturati negli ultimi cinquant\u2019anni.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dagli atti risultava che il fabbricato aveva gi\u00e0 subito interventi qualificabili come ristrutturazione, anche in conseguenza dei lavori di riparazione successivi al sisma del 1980.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il Consiglio di Stato ha quindi ritenuto applicabile la disciplina regionale e confermato la qualificazione dell\u2019intervento come ristrutturazione.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Una ristrutturazione pu\u00f2 comunque essere urbanisticamente illegittima<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il risultato della controversia pu\u00f2 apparire a prima vista paradossale, ma in realt\u00e0 descrive bene il funzionamento della disciplina edilizia contemporanea.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019opera pu\u00f2 essere qualificata come <strong>ristrutturazione edilizia<\/strong> e, nello stesso tempo, essere illegittima sotto il profilo urbanistico.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le due questioni operano infatti su piani differenti.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La categoria dell\u2019intervento individua la natura delle opere realizzate. Il rispetto di <strong>densit\u00e0, volumetria, distanze, altezze e parametri urbanistici<\/strong> stabilisce invece se quelle opere possano concretamente essere assentite in quel determinato lotto.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nel caso deciso con la sentenza n. 5744\/2026, il Consiglio di Stato ha quindi respinto sia l\u2019appello principale della societ\u00e0 sia l\u2019appello incidentale, confermando sostanzialmente l\u2019annullamento del permesso di costruire disposto in primo grado.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Cosa cambia per architetti, ingegneri e progettisti<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Per i professionisti tecnici la pronuncia contiene alcune indicazioni operative difficili da ignorare.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La prima riguarda il <strong>DM 1444\/1968<\/strong>, che continua a rappresentare un riferimento imprescindibile nella verifica di densit\u00e0, altezza e distanze anche quando l\u2019intervento beneficia di normative regionali incentivanti.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La seconda riguarda il calcolo delle superfici e dei volumi. <strong>Androni, logge, porticati, terrazzi e volumi tecnici<\/strong> devono essere qualificati sulla base delle loro effettive caratteristiche costruttive e funzionali, verificando attentamente le definizioni contenute negli strumenti urbanistici e nei regolamenti locali.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La terza riguarda la nozione stessa di <strong>ristrutturazione edilizia<\/strong>, oggi molto pi\u00f9 ampia rispetto al passato. Una demolizione e ricostruzione non diventa automaticamente nuova costruzione perch\u00e9 modifica sagoma, prospetti o sedime.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Resta per\u00f2 necessario accertare l\u2019esistenza e la consistenza dell\u2019edificio precedente e verificare le eventuali discipline speciali applicabili al contesto urbanistico interessato.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La sentenza mostra, in definitiva, quanto sia rischioso affrontare separatamente la classificazione dell\u2019intervento e la verifica dei parametri urbanistici.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ottenere la qualifica di <strong>ristrutturazione edilizia<\/strong> non rappresenta infatti un lasciapassare per l\u2019intero progetto. La compatibilit\u00e0 dell\u2019opera continua a dipendere dal rispetto delle norme statali, regionali e comunali applicabili al lotto e, soprattutto, dai limiti che l\u2019ordinamento considera inderogabili.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ed \u00e8 probabilmente questo il passaggio pi\u00f9 utile della <strong>sentenza 5744\/2026<\/strong> per chi lavora quotidianamente nella progettazione edilizia: la qualificazione giuridica dell\u2019intervento conta, ma <strong>volumi, misure e caratteristiche reali dell\u2019edificio restano determinanti per la legittimit\u00e0 del titolo edilizio<\/strong>.<\/p>\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Sei un geometra? 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