{"id":24731,"date":"2026-09-08T05:17:10","date_gmt":"2026-09-08T03:17:10","guid":{"rendered":"https:\/\/test.cfdfeaservice.it\/index.php\/2026\/09\/08\/plusvalenza-superbonus-e-vendita-di-quote-immobiliari\/"},"modified":"2026-09-08T05:17:10","modified_gmt":"2026-09-08T03:17:10","slug":"plusvalenza-superbonus-e-vendita-di-quote-immobiliari","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/test.cfdfeaservice.it\/index.php\/2026\/09\/08\/plusvalenza-superbonus-e-vendita-di-quote-immobiliari\/","title":{"rendered":"Plusvalenza Superbonus e vendita di quote immobiliari"},"content":{"rendered":"<div>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La <strong>vendita di un immobile interessato da lavori Superbonus<\/strong> pu\u00f2 generare una <strong>plusvalenza imponibile<\/strong> anche quando a essere ceduta \u00e8 soltanto una quota della propriet\u00e0. E se l\u2019immobile appartiene a pi\u00f9 soggetti, con quote acquistate in momenti e con modalit\u00e0 differenti, il calcolo pu\u00f2 diventare meno immediato.<\/p>\n<h2 class=\"wp-block-heading\">L\u2019Agenzia delle Entrate chiarisce quando la cessione di quote immobiliari dopo lavori Superbonus genera plusvalenza, come usare la perizia e quali costi escludere dal calcolo.<\/h2>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il documento \u00e8 particolarmente interessante anche per <strong>geometri e tecnici<\/strong> chiamati a ricostruire la storia di un fabbricato, stimarne il valore o predisporre una <strong>perizia giurata<\/strong> quando mancano i documenti relativi ai costi originari di acquisto o costruzione.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dal chiarimento emerge soprattutto un principio: per determinare correttamente la plusvalenza non basta sapere che sull\u2019immobile sono stati eseguiti lavori Superbonus. Occorre verificare <strong>come sono state acquisite le singole quote, chi ha pagato gli interventi, quando sono terminati i lavori e quale costo pu\u00f2 essere fiscalmente riconosciuto al proprietario che vende<\/strong>.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Plusvalenza Superbonus. Cosa cambia quando si vende una quota dell\u2019immobile<\/strong><\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il caso sottoposto all\u2019Agenzia delle Entrate riguarda un fabbricato appartenente a pi\u00f9 componenti della stessa famiglia.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La propriet\u00e0 risulta suddivisa tra la moglie del precedente proprietario, titolare di <strong>6\/9<\/strong>, la figlia, proprietaria di <strong>2\/9<\/strong>, e il figlio, al quale appartiene il restante <strong>1\/9<\/strong>.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La particolarit\u00e0 sta nella provenienza delle quote. Una parte \u00e8 stata acquisita tramite <strong>successione<\/strong>, una parte era gi\u00e0 posseduta precedentemente e un\u2019ulteriore quota \u00e8 stata acquisita mediante <strong>permuta nel 2015<\/strong>.<br \/>Questo dettaglio diventa decisivo quando si applicano le regole sulla <strong>plusvalenza degli immobili ristrutturati con il Superbonus<\/strong>.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Lavori Superbonus pagati da un solo comproprietario<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tra il <strong>2021 e il 2023<\/strong> sull\u2019immobile sono stati eseguiti interventi di ristrutturazione e lavori agevolati con il <strong>Superbonus 110%<\/strong>.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A sostenere integralmente i costi \u00e8 stato per\u00f2 uno soltanto dei comproprietari: il figlio, che ha utilizzato l\u2019agevolazione in parte attraverso la detrazione nella propria dichiarazione dei redditi e in parte attraverso la <strong>cessione del credito<\/strong>.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le altre proprietarie non hanno sostenuto spese e non hanno usufruito delle relative detrazioni.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nel 2026 madre e figlia intendono cedere le rispettive quote proprio al figlio-fratello.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La questione posta all\u2019Agenzia diventa quindi molto concreta: <strong>la cessione genera una plusvalenza? E le spese per il Superbonus pagate dall\u2019altro comproprietario possono essere utilizzate per ridurre l\u2019importo tassabile?<\/strong><\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quando la vendita dopo il Superbonus genera plusvalenza<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La disciplina deriva dalla <strong>legge di Bilancio 2024<\/strong>, che ha modificato gli articoli <strong>67 e 68 del TUIR<\/strong> introducendo una specifica fattispecie relativa agli immobili sui quali sono stati realizzati interventi agevolati ai sensi dell\u2019articolo 119 del decreto Rilancio.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dal <strong>1\u00b0 gennaio 2024<\/strong>, in linea generale, pu\u00f2 costituire reddito diverso la plusvalenza derivante dalla <strong>cessione a titolo oneroso di un immobile interessato da lavori Superbonus conclusi da non pi\u00f9 di dieci anni<\/strong>.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il punto da tenere presente nelle pratiche immobiliari \u00e8 che la norma non guarda esclusivamente al soggetto che ha sostenuto materialmente gli interventi.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Come gi\u00e0 precisato dall\u2019Agenzia, la disciplina pu\u00f2 riguardare la prima cessione dell\u2019immobile interessato dal Superbonus <strong>a prescindere dal fatto che i lavori siano stati eseguiti dal cedente o da altri aventi diritto<\/strong>. Non risultano determinanti neppure la percentuale di detrazione utilizzata, la modalit\u00e0 di fruizione dell\u2019agevolazione o la tipologia dell\u2019intervento effettuato.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Per il tecnico che assiste il proprietario nella fase precedente alla vendita, diventa quindi importante conoscere anche la <strong>storia degli interventi edilizi e delle agevolazioni utilizzate sull\u2019immobile<\/strong>.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quote ricevute in successione. Niente plusvalenza Superbonus<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La regola dei dieci anni presenta alcune importanti eccezioni.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tra queste rientrano gli <strong>immobili acquisiti per successione<\/strong> e, alle condizioni previste dalla legge, quelli utilizzati come <strong>abitazione principale del cedente o dei suoi familiari<\/strong> per la maggior parte del periodo considerato dalla norma.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ma cosa succede quando soltanto una parte dell\u2019immobile deriva da successione?<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c8 proprio uno degli aspetti chiariti dalla Risposta 158\/2026.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019Agenzia conferma l\u2019impostazione gi\u00e0 fornita con la precedente <strong>Risposta n. 208\/2024<\/strong>: l\u2019esclusione dalla tassazione deve essere applicata <strong>alla singola quota acquisita per successione<\/strong>.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se la propriet\u00e0 ha una provenienza \u201cmista\u201d, quindi, non si pu\u00f2 considerare automaticamente esclusa l\u2019intera cessione.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La <strong>quota ereditata non genera la plusvalenza prevista dalla lettera b-bis dell\u2019articolo 67 del TUIR<\/strong>, mentre le quote acquistate o comunque possedute a titolo oneroso possono rientrare nel calcolo.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La verifica dei <strong>titoli di provenienza dell\u2019immobile<\/strong> diventa, di conseguenza, uno dei primi passaggi da affrontare.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Come si calcola la plusvalenza dopo il Superbonus<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Una volta individuata la parte della propriet\u00e0 fiscalmente rilevante, occorre determinare l\u2019eventuale <strong>plusvalenza immobiliare<\/strong>.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il criterio generale previsto dall\u2019articolo 68 del TUIR parte dalla differenza tra il <strong>corrispettivo percepito con la cessione<\/strong> e il <strong>prezzo di acquisto o il costo di costruzione dell\u2019immobile<\/strong>, incrementato degli altri costi inerenti ammessi dalla normativa.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ed \u00e8 proprio qui che, soprattutto per gli immobili pi\u00f9 datati, possono emergere problemi pratici.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Non sempre il proprietario dispone delle fatture, degli atti o della documentazione necessaria a ricostruire con precisione quanto \u00e8 stato speso per acquistare il terreno o realizzare il fabbricato.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Costo di costruzione non documentabile<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nel caso analizzato dall\u2019Agenzia l\u2019edificio risaliva al <strong>1990<\/strong> e le proprietarie non erano pi\u00f9 in possesso della documentazione necessaria a dimostrare gli originari <strong>costi di acquisto del terreno e di costruzione dell\u2019immobile<\/strong>.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Era stata quindi predisposta una <strong>perizia giurata redatta da un tecnico abilitato<\/strong>, attraverso la quale era stato ricostruito il valore dell\u2019immobile riferito al 2021, quindi prima dell\u2019esecuzione dei lavori agevolati.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Su questo punto l\u2019Agenzia conferma un\u2019indicazione di particolare interesse per i professionisti tecnici.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quando il contribuente non \u00e8 in grado di individuare il <strong>prezzo di acquisto o il costo di costruzione<\/strong>, ai fini della determinazione della plusvalenza pu\u00f2 essere utilizzato il <strong>valore risultante da un\u2019apposita perizia giurata redatta da un professionista abilitato<\/strong>.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il chiarimento riprende quanto gi\u00e0 indicato nella <strong>Risposta n. 86\/2026<\/strong>.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Per gli immobili acquisiti o costruiti da oltre cinque anni alla data della cessione, il valore utilizzato per il calcolo pu\u00f2 inoltre essere rivalutato sulla base della variazione dell\u2019<strong>indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati<\/strong> prevista dall\u2019articolo 68 del TUIR.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Per un geometra, il tema \u00e8 quindi particolarmente concreto: la <strong>perizia di stima<\/strong> pu\u00f2 assumere un ruolo determinante quando il costo storico del fabbricato non \u00e8 pi\u00f9 ricostruibile documentalmente.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Cosa deve ricostruire il tecnico nella perizia<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il chiarimento dell\u2019Agenzia non definisce una nuova metodologia estimativa n\u00e9 stabilisce uno specifico contenuto tecnico della perizia. Questo aspetto va tenuto distinto dal principio fiscale espresso nell\u2019interpello.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dal caso esaminato emerge per\u00f2 con chiarezza la necessit\u00e0 di individuare un <strong>valore dell\u2019immobile riferibile a una situazione precedente agli interventi agevolati<\/strong>, evitando di confondere il valore successivo alla riqualificazione con l\u2019originario costo fiscalmente rilevante.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nella pratica professionale diventano quindi centrali la <strong>ricostruzione dello stato del fabbricato<\/strong>, l\u2019epoca di edificazione, la documentazione disponibile, gli eventuali precedenti atti e tutti gli elementi oggettivi utilizzabili dal professionista per motivare il valore attribuito.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le spese Superbonus pagate da un altro comproprietario non riducono la plusvalenza<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c8 probabilmente il chiarimento pi\u00f9 importante della Risposta n. 158\/2026.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le proprietarie sostenevano che almeno parte delle <strong>spese per gli interventi edilizi<\/strong> potesse essere considerata per incrementare il costo fiscalmente riconosciuto delle rispettive quote.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Aumentare il costo riconosciuto significa infatti ridurre la differenza rispetto al prezzo di vendita e, quindi, diminuire l\u2019eventuale <strong>plusvalenza imponibile<\/strong>.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019Agenzia esclude per\u00f2 questa possibilit\u00e0 nel caso esaminato.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il motivo \u00e8 semplice: <strong>quelle spese non sono state sostenute dalle proprietarie che cedono le quote<\/strong>.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sono state interamente pagate dall\u2019altro comproprietario.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Di conseguenza, il <strong>prezzo di acquisto o costo di costruzione attribuibile alle cedenti non pu\u00f2 essere aumentato utilizzando le spese sostenute dal fratello-figlio<\/strong>.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il principio \u00e8 stato evidenziato anche dall\u2019ANCE nel commentare la risposta dell\u2019Agenzia: il comproprietario che vende non pu\u00f2 utilizzare per abbattere la propria plusvalenza i costi Superbonus sostenuti da un soggetto diverso.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Questo passaggio \u00e8 rilevante anche dal punto di vista documentale. In presenza di <strong>compropriet\u00e0<\/strong>, non basta verificare quali lavori siano stati eseguiti: occorre ricostruire anche <strong>chi ha effettivamente sostenuto le relative spese<\/strong>.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Superbonus e costi inerenti. Attenzione alla soglia dei cinque anni<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La disciplina delle plusvalenze introduce inoltre una distinzione legata al tempo trascorso dalla conclusione degli interventi.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nel caso in cui tra la <strong>fine dei lavori Superbonus e la vendita siano trascorsi non pi\u00f9 di cinque anni<\/strong>, per i contribuenti che hanno beneficiato del Superbonus al 110% utilizzando le opzioni previste dall\u2019articolo 121 del decreto Rilancio, le relative spese non vengono considerate nella determinazione dei <strong>costi inerenti<\/strong>.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quando invece dalla conclusione degli interventi sono trascorsi <strong>pi\u00f9 di cinque anni<\/strong>, nella determinazione dei costi pu\u00f2 essere considerato il <strong>50% delle spese<\/strong>, nelle condizioni previste dalla norma.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nel caso oggetto dell\u2019interpello, tuttavia, questa possibilit\u00e0 non risolve il problema delle cedenti: i costi sono stati sostenuti da un altro soggetto e non possono quindi essere trasferiti fiscalmente alle proprietarie che vendono.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Vendita dopo il Superbonus. Quali verifiche fare prima dell\u2019atto<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La Risposta n. 158\/2026 mostra quanto possa essere importante, prima di una <strong>compravendita di un immobile interessato dal Superbonus<\/strong>, ricostruire correttamente la situazione tecnica, documentale e patrimoniale.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Per il professionista chiamato a seguire l\u2019operazione, gli elementi da verificare sono soprattutto <strong>la provenienza delle singole quote di propriet\u00e0<\/strong>, la presenza di eventuali successioni, <strong>la data di conclusione degli interventi Superbonus<\/strong>, il soggetto che ha sostenuto le spese, le modalit\u00e0 con cui \u00e8 stata utilizzata l\u2019agevolazione e la disponibilit\u00e0 della documentazione relativa al <strong>costo originario di acquisto o costruzione<\/strong>.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quando quest\u2019ultimo dato non pu\u00f2 essere ricostruito, pu\u00f2 entrare in gioco la <strong>perizia giurata di stima<\/strong>, nei termini indicati dall\u2019Agenzia delle Entrate.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si tratta di verifiche che non sostituiscono naturalmente la valutazione fiscale e notarile dell\u2019operazione, ma che possono risultare decisive per mettere a disposizione dei soggetti coinvolti una documentazione tecnica coerente.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Una volta determinata la plusvalenza imponibile, resta possibile optare, in alternativa all\u2019ordinario regime di tassazione, per l\u2019<strong>imposta sostitutiva del 26%<\/strong>, secondo le modalit\u00e0 previste dalla normativa.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La scelta riguarda il trattamento fiscale della plusvalenza e deve essere valutata nell\u2019ambito della specifica operazione di cessione.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Plusvalenza Superbonus<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il valore operativo del nuovo chiarimento sta soprattutto nella necessit\u00e0 di leggere separatamente i diversi elementi che compongono la storia dell\u2019immobile.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un edificio pu\u00f2 avere <strong>pi\u00f9 comproprietari<\/strong>, quote provenienti da successioni e acquisti differenti, lavori agevolati sostenuti soltanto da alcuni proprietari e documentazione storica incompleta.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In questi casi parlare genericamente di \u201cimmobile con Superbonus\u201d non \u00e8 sufficiente.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bisogna ricostruire <strong>quota per quota e costo per costo<\/strong> ci\u00f2 che \u00e8 fiscalmente riferibile al soggetto che effettua la vendita.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Per i <strong>geometri<\/strong>, la Risposta 158\/2026 assume particolare rilievo soprattutto quando occorre ricostruire il <strong>valore originario del fabbricato<\/strong>. Se il prezzo di acquisto o il costo di costruzione non sono pi\u00f9 documentabili, l\u2019Agenzia conferma infatti la possibilit\u00e0 di utilizzare, alle condizioni illustrate, una <strong>perizia giurata predisposta da un professionista abilitato<\/strong>.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il quadro che emerge \u00e8 quindi abbastanza chiaro: <strong>le quote ricevute per successione restano escluse dalla nuova plusvalenza Superbonus; le quote acquistate a titolo oneroso possono invece essere tassate; le spese pagate da un altro comproprietario non possono essere utilizzate dal cedente per aumentare il proprio costo fiscale<\/strong>.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tre elementi che, prima di una vendita, rendono fondamentale una corretta ricostruzione della <strong>provenienza dell\u2019immobile, dei lavori eseguiti e della documentazione economica disponibile<\/strong>.<\/p>\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Sei un geometra? 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