{"id":24709,"date":"2026-08-25T03:53:34","date_gmt":"2026-08-25T01:53:34","guid":{"rendered":"https:\/\/test.cfdfeaservice.it\/index.php\/2026\/08\/25\/visura-ipocatastale-cose-come-richiederla-e-quando-serve\/"},"modified":"2026-08-25T03:53:34","modified_gmt":"2026-08-25T01:53:34","slug":"visura-ipocatastale-cose-come-richiederla-e-quando-serve","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/test.cfdfeaservice.it\/index.php\/2026\/08\/25\/visura-ipocatastale-cose-come-richiederla-e-quando-serve\/","title":{"rendered":"Visura ipocatastale: cos\u2019\u00e8, come richiederla e quando serve"},"content":{"rendered":"<div>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La <strong>visura ipocatastale<\/strong> consente di ricostruire la situazione catastale e giuridica di un immobile, verificando chi ne risulta titolare e se sul bene siano presenti <strong>ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali o altri vincoli<\/strong>.<\/p>\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Scopri cos\u2019\u00e8 la visura ipocatastale, quali dati contiene, come richiederla online, quanto costa e come verificare ipoteche e pignoramenti.<\/h2>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il termine viene comunemente utilizzato per indicare un\u2019indagine composta da due verifiche differenti: la consultazione della <strong>banca dati catastale<\/strong> e quella dei <strong>registri immobiliari<\/strong>. Sul piano tecnico, la ricerca effettuata nei registri della pubblicit\u00e0 immobiliare prende il nome di <strong>ispezione ipotecaria<\/strong>.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Questa verifica assume particolare importanza prima di una <strong>compravendita immobiliare<\/strong>, della concessione di un mutuo, dell\u2019avvio di un\u2019azione esecutiva o della valutazione del patrimonio di una persona o di una societ\u00e0. Conoscere solamente i dati catastali, infatti, non permette di stabilire se l\u2019immobile sia libero da gravami o se il venditore disponga di un titolo correttamente trascritto.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Cos\u2019\u00e8 la visura ipocatastale<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La <strong>visura ipocatastale<\/strong> \u00e8 una ricerca attraverso la quale vengono incrociate le informazioni presenti nel Catasto con quelle conservate presso i <strong>Servizi di pubblicit\u00e0 immobiliare dell\u2019Agenzia delle Entrate<\/strong>.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La componente catastale consente di identificare il bene attraverso elementi come <strong>Comune, foglio, particella e subalterno<\/strong>. L\u2019ispezione ipotecaria permette invece di individuare gli atti e le formalit\u00e0 che, nel corso del tempo, hanno interessato l\u2019immobile o il suo proprietario.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La consultazione dei registri immobiliari \u00e8 accessibile a chiunque. Questo principio \u00e8 previsto dall\u2019<strong>articolo 2673 del Codice civile<\/strong>, secondo il quale il conservatore deve consentire l\u2019ispezione dei registri immobiliari nelle forme stabilite dalla legge. Non \u00e8 quindi necessario essere proprietari del bene n\u00e9 dimostrare uno specifico interesse giuridico per eseguire la ricerca.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">A cosa serve la visura ipocatastale<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La visura ipocatastale serve principalmente a verificare la <strong>titolarit\u00e0 giuridica di un immobile<\/strong> e l\u2019eventuale presenza di formalit\u00e0 capaci di limitarne la vendita o comprometterne il valore.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Prima di acquistare una casa, per esempio, \u00e8 necessario accertare che il venditore risulti effettivamente titolare del diritto che intende trasferire e che il bene non sia interessato da <strong>ipoteche, pignoramenti o contenziosi giudiziari<\/strong>. La ricerca pu\u00f2 inoltre essere utilizzata per valutare la situazione patrimoniale di un debitore, individuare immobili assoggettabili a esecuzione forzata, ricostruire il patrimonio di una societ\u00e0 o verificare la provenienza di un bene ereditato.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019accertamento assume rilievo anche nelle <strong>divisioni ereditarie<\/strong>, nelle operazioni societarie, nelle procedure esecutive e prima della partecipazione a un\u2019asta immobiliare. Pu\u00f2 servire, inoltre, per controllare che una vecchia ipoteca sia stata cancellata o che un immobile offerto come garanzia non presenti formalit\u00e0 pregiudizievoli.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nelle compravendite il notaio svolge le verifiche ipotecarie e catastali necessarie prima del rogito. L\u2019acquirente pu\u00f2 comunque richiedere una prima ispezione prima di firmare una proposta, sottoscrivere un contratto preliminare o versare una caparra.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quali sono i riferimenti normativi<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il funzionamento della <strong>pubblicit\u00e0 immobiliare<\/strong> \u00e8 disciplinato principalmente dagli articoli <strong>2643 e seguenti del Codice civile<\/strong>.<\/p>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>L\u2019<strong>articolo 2643 del Codice civile<\/strong> individua gli atti soggetti a trascrizione. Fra questi rientrano i contratti che trasferiscono la propriet\u00e0 di immobili e quelli che costituiscono, trasferiscono o modificano determinati diritti reali immobiliari.<\/li>\n<li>L\u2019<strong>articolo 2644<\/strong> regola gli effetti della trascrizione nei confronti dei terzi. In presenza di pi\u00f9 atti incompatibili riguardanti lo stesso bene, assume rilievo la priorit\u00e0 della trascrizione, indipendentemente dalla data nella quale l\u2019atto \u00e8 stato stipulato. \u00c8 uno dei principi che rende indispensabile controllare i registri prima di concludere un\u2019operazione immobiliare.<\/li>\n<li>L\u2019<strong>articolo 2673<\/strong> disciplina invece la possibilit\u00e0 di consultare i registri e ottenere copie delle note e dei titoli depositati. Le tasse applicabili ai servizi ipotecari trovano il loro principale riferimento nel <strong>decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347<\/strong>, contenente il Testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale.<\/li>\n<\/ul>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quali informazioni si possono ottenere<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il risultato iniziale dell\u2019ispezione consiste normalmente in un <strong>elenco sintetico delle formalit\u00e0<\/strong> associate alla persona o all\u2019immobile interessato. Attraverso la ricerca si possono ottenere le seguenti informazioni:<\/p>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>i <strong>dati catastali dell\u2019immobile<\/strong>, come Comune, foglio, particella e subalterno;<\/li>\n<li>l\u2019ubicazione del fabbricato o del terreno;<\/li>\n<li>i nominativi dei soggetti a favore e contro i quali \u00e8 stata eseguita la formalit\u00e0;<\/li>\n<li>la natura e la <strong>quota del diritto reale<\/strong> interessato;<\/li>\n<li>gli estremi dell\u2019atto di provenienza;<\/li>\n<li>le <strong>trascrizioni<\/strong> relative a compravendite, successioni, donazioni e divisioni;<\/li>\n<li>le <strong>iscrizioni ipotecarie<\/strong> volontarie, legali o giudiziali;<\/li>\n<li>gli eventuali <strong>pignoramenti, sequestri e domande giudiziali<\/strong>;<\/li>\n<li>le annotazioni riguardanti cancellazioni, restrizioni o modifiche di formalit\u00e0 precedenti;<\/li>\n<li>la data di presentazione e i numeri di registro generale e particolare;<\/li>\n<li>il pubblico ufficiale che ha ricevuto o autenticato l\u2019atto;<\/li>\n<li>l\u2019eventuale importo garantito dall\u2019ipoteca.<\/li>\n<\/ul>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le formalit\u00e0 vengono suddivise principalmente in <strong>trascrizioni, iscrizioni e annotazioni<\/strong>. Le trascrizioni riguardano, tra gli altri atti, compravendite, donazioni, successioni, divisioni, pignoramenti e domande giudiziali. Le iscrizioni interessano soprattutto la costituzione delle ipoteche. Le annotazioni documentano invece eventi successivi collegati a una formalit\u00e0 gi\u00e0 esistente, come la cancellazione di un\u2019ipoteca o la modifica delle sue condizioni.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dopo avere individuato una formalit\u00e0, \u00e8 possibile richiedere la relativa <strong>nota<\/strong>, che contiene informazioni pi\u00f9 dettagliate. Se occorre esaminare integralmente il contenuto dell\u2019atto, pu\u00f2 essere richiesta anche la copia del titolo depositato, nei casi e secondo le procedure consentite.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Visura ipocatastale per soggetto o per immobile<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019ispezione ipotecaria pu\u00f2 essere svolta per <strong>soggetto<\/strong>, per <strong>immobile<\/strong> oppure attraverso una ricerca incrociata tra persona e bene.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La ricerca per soggetto viene utilizzata per ricostruire gli immobili e le formalit\u00e0 associati a una persona fisica o giuridica all\u2019interno di una determinata circoscrizione. In presenza di omonimie \u00e8 fondamentale indicare dati anagrafici completi, come nome, cognome, data e luogo di nascita e codice fiscale. Per una societ\u00e0 sono necessari la denominazione, la sede e il codice fiscale o la partita IVA.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La ricerca per immobile permette invece di verificare le formalit\u00e0 relative a un fabbricato o a un terreno. Per eseguirla occorre conoscere almeno il Comune catastale, il foglio, la particella e, quando presente, il subalterno.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La ricerca incrociata consente di limitare l\u2019indagine alle formalit\u00e0 che collegano una determinata persona a uno specifico immobile. Questa modalit\u00e0 pu\u00f2 risultare utile quando si vuole accertare la posizione di un soggetto rispetto a un solo bene, evitando risultati estranei alla verifica.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Per la richiesta presentata allo sportello viene utilizzato il <strong>modello 310<\/strong>, nel quale devono essere riportati i dati necessari a identificare il soggetto, l\u2019immobile e il periodo interessato dalla ricerca.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Differenza tra visura ipocatastale e visura catastale<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La <strong>visura catastale<\/strong> e l\u2019<strong>ispezione ipotecaria<\/strong> non sono documenti equivalenti, anche se entrambe riguardano beni immobili.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La <strong>visura catastale<\/strong> descrive le caratteristiche identificative e reddituali del bene. Riporta generalmente il foglio, la particella, il subalterno, la categoria, la classe, la consistenza, la superficie, l\u2019indirizzo e la <strong>rendita catastale<\/strong>. Pu\u00f2 inoltre mostrare gli intestatari catastali e le variazioni registrate nel corso del tempo.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il <strong>Catasto<\/strong> svolge prevalentemente una funzione <strong>amministrativa e fiscale<\/strong>. Le sue risultanze, pertanto, non sono sufficienti da sole a dimostrare la propriet\u00e0 di un immobile. L\u2019intestazione catastale potrebbe anche non essere stata aggiornata dopo una successione, una compravendita o un\u2019altra variazione.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019ispezione ipotecaria esamina invece gli atti resi pubblici mediante trascrizione o iscrizione. Attraverso i registri immobiliari \u00e8 possibile ricostruire la provenienza del bene, controllare i passaggi di propriet\u00e0 e individuare eventuali gravami.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Differenze tra ispezione ipotecaria e certificato ipotecario<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019<strong>ispezione ipotecaria<\/strong> e il <strong>certificato ipotecario<\/strong> non sono la stessa cosa.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019ispezione consente di consultare i registri e individuare le formalit\u00e0 riferite a un soggetto o a un immobile. Il certificato ipotecario \u00e8 invece un documento rilasciato dall\u2019ufficio, caratterizzato da una funzione formale differente.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il <strong>certificato ipotecario generale<\/strong> comprende le copie delle note risultanti dall\u2019ispezione nelle quali compare il soggetto indicato e pu\u00f2 includere anche le copie dei titoli. Possono inoltre essere richiesti certificati speciali o relativi a una singola formalit\u00e0.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Per ottenere un certificato o la copia di un documento presso l\u2019ufficio deve essere utilizzato il <strong>modello 311<\/strong>. \u00c8 quindi impreciso attribuire automaticamente alla semplice visura la stessa efficacia formale del certificato. Quando la documentazione deve essere prodotta in una procedura giudiziaria o amministrativa, \u00e8 opportuno verificare preventivamente quale documento sia richiesto.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Come richiedere una visura ipocatastale<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La ricerca pu\u00f2 essere richiesta presso gli sportelli dei <strong>Servizi di pubblicit\u00e0 immobiliare degli Uffici provinciali \u2013 Territorio dell\u2019Agenzia delle Entrate<\/strong>.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Di norma occorre rivolgersi all\u2019ufficio competente per la circoscrizione nella quale si trova l\u2019immobile. Per le ricerche relative a periodi non completamente informatizzati pu\u00f2 essere necessaria anche la consultazione dei repertori e dei registri cartacei conservati dall\u2019ufficio competente.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Per presentare la domanda allo sportello bisogna compilare il <strong>modello 310<\/strong>, indicare i dati del soggetto o dell\u2019immobile, specificare il tipo di ricerca e versare le tasse ipotecarie previste. Una volta ottenuto l\u2019elenco sintetico, si pu\u00f2 chiedere lo sviluppo delle formalit\u00e0 considerate rilevanti.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019ispezione pu\u00f2 essere effettuata anche attraverso i servizi telematici dell\u2019<strong>Agenzia delle Entrate<\/strong>. Il servizio consente di consultare le banche dati ipotecarie anche quando gli immobili non appartengono al richiedente.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In alternativa, \u00e8 possibile incaricare un notaio, un tecnico, un\u2019agenzia specializzata o un servizio telematico privato. In questi casi, oltre ai tributi dovuti, bisogna considerare il compenso richiesto dall\u2019intermediario.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quali dati servono per richiederla<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Per una ricerca riferita a una persona fisica sono necessari dati anagrafici sufficientemente precisi, come <strong>nome, cognome, luogo e data di nascita e codice fiscale<\/strong>. \u00c8 inoltre importante individuare la circoscrizione territoriale nella quale deve essere svolta l\u2019ispezione.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nel caso di una persona giuridica occorre indicare la denominazione o ragione sociale, la sede legale e il codice fiscale o la partita IVA.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quando la ricerca riguarda direttamente un immobile bisogna conoscere il Comune catastale, il foglio, la particella o mappale e l\u2019eventuale subalterno. Questi dati possono essere recuperati da una precedente visura catastale, dall\u2019atto di acquisto, dalla dichiarazione di successione o da altra documentazione relativa al bene.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quanto costa la visura ipocatastale<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il costo della visura dipende dalla <strong>modalit\u00e0 di consultazione<\/strong>, dal numero delle formalit\u00e0 individuate, dalla richiesta delle singole note e dall\u2019eventuale rilascio di copie o certificati.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le tariffe dei servizi ipotecari sono disciplinate dal <strong>decreto legislativo n. 347 del 1990<\/strong> e dalla relativa tabella delle tasse. Poich\u00e9 gli importi possono essere aggiornati, \u00e8 consigliabile controllare le cifre pubblicate dall\u2019Agenzia delle Entrate al momento della richiesta.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La consultazione \u00e8 gratuita quando riguarda immobili dei quali il richiedente risulta titolare, anche soltanto per una quota, del diritto di propriet\u00e0 o di un altro diritto reale di godimento. Il servizio di <strong>consultazione personale<\/strong> \u00e8 disponibile nell\u2019area riservata dell\u2019Agenzia delle Entrate.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se la pratica viene affidata a un intermediario, al tributo statale si aggiunge il prezzo del servizio. Il compenso richiesto da un notaio pu\u00f2 essere pi\u00f9 elevato, ma comprende generalmente anche la lettura e la valutazione professionale delle risultanze.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La visura garantisce che l\u2019immobile sia libero da vincoli?<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La visura permette di conoscere le formalit\u00e0 presenti nei registri nel momento in cui viene eseguita, ma <strong>non sostituisce la valutazione del notaio<\/strong> e non esclude la necessit\u00e0 di ulteriori controlli.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Prima di una compravendita occorre verificare la continuit\u00e0 delle trascrizioni, la corrispondenza tra titolare effettivo e intestatario catastale, la provenienza del bene, la presenza di ipoteche o pignoramenti e la conformit\u00e0 catastale e urbanistica.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Una formalit\u00e0 non deve essere interpretata isolatamente. Un\u2019ipoteca potrebbe, per esempio, riferirsi a un debito gi\u00e0 estinto ma risultare ancora formalmente iscritta. In altri casi, una successiva annotazione potrebbe averne disposto la cancellazione o la restrizione. Per ricostruire correttamente la situazione \u00e8 quindi necessario leggere l\u2019intera sequenza degli atti.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Chiunque pu\u00f2 richiedere una visura ipotecaria?<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">S\u00ec. In base all\u2019<strong>articolo 2673 del Codice civile<\/strong>, i registri immobiliari sono pubblici e possono essere consultati secondo le modalit\u00e0 stabilite dalla legge. Non \u00e8 necessario dimostrare di essere proprietari dell\u2019immobile o avere il consenso del soggetto interessato.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La persona sottoposta alla ricerca non riceve una comunicazione automatica. La pubblicit\u00e0 dei registri serve proprio a consentire a terzi di conoscere gli atti e i vincoli relativi ai beni immobili.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quanto tempo occorre per ottenere il documento?<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Per le ricerche relative a formalit\u00e0 informatizzate il risultato pu\u00f2 essere disponibile in tempi brevi. La procedura pu\u00f2 richiedere pi\u00f9 tempo quando bisogna consultare <strong>registri cartacei<\/strong>, esaminare numerose formalit\u00e0 o richiedere copie di note, titoli e certificati.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Anche la presenza di omonimie, variazioni catastali o passaggi di propriet\u00e0 molto risalenti pu\u00f2 rendere pi\u00f9 complessa l\u2019indagine. In queste situazioni \u00e8 consigliabile affidare la ricerca a un professionista.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Perch\u00e9 la verifica ipocatastale \u00e8 importante<\/h3>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La <strong>visura ipocatastale<\/strong> rappresenta uno strumento essenziale per conoscere la situazione di un immobile prima di assumere un impegno economico o avviare un\u2019azione giudiziaria. Attraverso l\u2019esame coordinato dei dati catastali e delle formalit\u00e0 immobiliari \u00e8 possibile individuare proprietari, trasferimenti, ipoteche, pignoramenti e altri vincoli.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La ricerca pu\u00f2 essere eseguita per soggetto, per immobile o mediante un controllo incrociato. Pu\u00f2 essere richiesta presso gli uffici dell\u2019Agenzia delle Entrate, attraverso i servizi telematici oppure tramite un professionista.<\/p>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quando l\u2019operazione presenta elementi complessi, la semplice acquisizione dei documenti non \u00e8 sufficiente. L\u2019assistenza di un <strong>notaio o di un professionista qualificato<\/strong> permette di interpretare correttamente le formalit\u00e0 e valutare gli eventuali rischi prima della stipula.<\/p>\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Sei un geometra? 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