{"id":24661,"date":"2026-07-11T03:01:59","date_gmt":"2026-07-11T01:01:59","guid":{"rendered":"https:\/\/test.cfdfeaservice.it\/index.php\/2026\/07\/11\/abusi-edilizi-e-stato-legittimo-quando-il-comune-puo-ordinare-la-demolizione\/"},"modified":"2026-07-11T03:01:59","modified_gmt":"2026-07-11T01:01:59","slug":"abusi-edilizi-e-stato-legittimo-quando-il-comune-puo-ordinare-la-demolizione","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/test.cfdfeaservice.it\/index.php\/2026\/07\/11\/abusi-edilizi-e-stato-legittimo-quando-il-comune-puo-ordinare-la-demolizione\/","title":{"rendered":"Abusi edilizi e stato legittimo, quando il Comune pu\u00f2 ordinare la demolizione"},"content":{"rendered":"
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Il tema degli abusi edilizi<\/strong> continua a essere uno dei pi\u00f9 delicati nel rapporto tra cittadini, professionisti tecnici e pubblica amministrazione. Quando un Comune contesta la presenza di opere realizzate senza permesso di costruire<\/strong>, in difformit\u00e0 dal titolo edilizio o in assenza di autorizzazione paesaggistica<\/strong>, la conseguenza pu\u00f2 essere pesante: ordine di demolizione, ripristino dello stato dei luoghi, sanzioni amministrative e, nei casi pi\u00f9 gravi, anche possibili profili penali.<\/p>\n

La giurisprudenza amministrativa, per\u00f2, ribadisce un principio decisivo. Il potere repressivo dell\u2019amministrazione esiste, \u00e8 forte e resta centrale nella tutela del territorio, ma non pu\u00f2 essere esercitato in modo automatico. Prima di ordinare la demolizione di opere edilizie<\/strong> o annullare una sanatoria edilizia<\/strong> ormai consolidata, il Comune deve ricostruire correttamente i fatti, valutare la documentazione disponibile e motivare il provvedimento in modo coerente.<\/p>\n

\u00c8 questo il filo conduttore che emerge da due decisioni recenti: la sentenza TAR Veneto n. 1389\/2026<\/strong> e la sentenza TAR Lazio n. 12415\/2026<\/strong>. Due casi diversi, ma accomunati dallo stesso nodo: senza una prova solida dell\u2019abuso, l\u2019ordinanza comunale rischia di non reggere.<\/p>\n

Abusi edilizi e stato legittimo: quando il Comune pu\u00f2 ordinare demolizioni e quando servono prove solide, istruttoria completa e motivazione.<\/h2>\n

Nel caso esaminato dal TAR Veneto<\/strong>, il Comune di Treviso aveva adottato un\u2019ordinanza di demolizione<\/strong> nei confronti di alcune parti di un immobile situato in via Vittorino da Feltre. Il provvedimento riguardava quattro porzioni dell\u2019edificio, compresi corpi di fabbrica retrostanti l\u2019abitazione principale e manufatti accessori, ritenuti abusivi e collocati in un\u2019area sottoposta a vincolo paesaggistico<\/strong>.<\/p>\n

L\u2019amministrazione aveva contestato la presenza di opere realizzate, secondo la propria ricostruzione, in assenza di titolo edilizio e di autorizzazione paesaggistica. I proprietari, per\u00f2, avevano prodotto documenti storici risalenti al 1924, tra cui il certificato di abitabilit\u00e0 e l\u2019istanza collegata al rilascio del titolo originario, sostenendo che l\u2019immobile avesse una legittimazione edilizia risalente.<\/p>\n

Il punto decisivo non era soltanto stabilire se le opere fossero presenti o meno, ma capire se il Comune avesse dimostrato davvero la loro abusivit\u00e0. Secondo il TAR, l\u2019amministrazione non pu\u00f2 fondare un ordine di demolizione su una ricostruzione incompleta, soprattutto quando il privato produce documentazione storica idonea a mettere in discussione la tesi dell\u2019abuso.<\/p>\n

Perch\u00e9 lo stato legittimo dell\u2019immobile \u00e8 decisivo<\/h3>\n

La sentenza richiama un tema ormai centrale nel diritto edilizio: lo stato legittimo dell\u2019immobile<\/strong>. Con questa espressione si indica la condizione giuridico-edilizia dell\u2019edificio, ricostruita attraverso i titoli abilitativi che ne hanno consentito la realizzazione o le successive trasformazioni.<\/p>\n

Il DPR 380\/2001<\/strong>, Testo Unico dell\u2019Edilizia, distingue le diverse categorie di intervento, dalla manutenzione ordinaria<\/strong> alla manutenzione straordinaria<\/strong>, dal restauro e risanamento conservativo<\/strong> alla ristrutturazione edilizia<\/strong>, fino agli interventi di nuova costruzione<\/strong>. Questa classificazione \u00e8 fondamentale perch\u00e9 da essa dipende il titolo necessario per realizzare i lavori.<\/p>\n

Nel caso di immobili molto datati, per\u00f2, la ricostruzione dello stato legittimo<\/strong> pu\u00f2 essere complessa. I titoli possono non essere pi\u00f9 disponibili, gli archivi comunali possono essere incompleti e le planimetrie storiche possono non coincidere perfettamente con lo stato attuale. Proprio per questo, quando il privato produce un principio di prova serio, l\u2019amministrazione non pu\u00f2 ignorarlo o superarlo con affermazioni generiche.<\/p>\n

Il Comune deve indicare quali opere sono abusive, perch\u00e9 sono abusive, rispetto a quale titolo risultano difformi e quale norma viene applicata. In mancanza di questi elementi, l\u2019ordinanza di demolizione<\/strong> pu\u00f2 essere censurata per difetto di istruttoria<\/strong>, travisamento dei fatti<\/strong> o motivazione insufficiente<\/strong>.<\/p>\n

Quando l\u2019ordinanza di demolizione rischia l\u2019annullamento<\/h3>\n

L\u2019ordine di demolizione<\/strong> \u00e8 un atto vincolato quando l\u2019abuso \u00e8 accertato, ma l\u2019accertamento deve essere serio e completo. Non basta affermare che un\u2019opera non risulta assentita. Serve dimostrare il rapporto tra lo stato attuale dell\u2019immobile, i titoli edilizi disponibili e la disciplina urbanistica applicabile.<\/p>\n

Il Comune deve descrivere le opere contestate, indicare il titolo mancante o la difformit\u00e0 rispetto al titolo esistente, spiegare il percorso logico seguito e dimostrare che l\u2019intervento rientra tra quelli sanzionabili con la rimessione in pristino.<\/p>\n

Quando invece l\u2019amministrazione non riesce a confrontare in modo attendibile lo stato attuale dell\u2019immobile con il titolo originario, soprattutto se il titolo \u00e8 antico e non pi\u00f9 reperibile, il provvedimento demolitorio rischia di essere annullato dal giudice amministrativo.<\/p>\n

Il caso deciso dal TAR Lazio<\/h3>\n

La sentenza TAR Lazio n. 12415\/2026<\/strong> affronta un tema diverso ma collegato: l\u2019annullamento in autotutela<\/strong> di una concessione edilizia in sanatoria<\/strong>.<\/p>\n

Il caso nasce nel Comune di Santa Marinella. L\u2019amministrazione aveva annullato una concessione edilizia in sanatoria rilasciata nel 1999 a favore di una societ\u00e0 titolare di un complesso immobiliare destinato ad attivit\u00e0 di ristorazione. La sanatoria aveva autorizzato una superficie utile di 165,35 metri quadrati e una superficie accessoria di 185,97 metri quadrati, qualificata come tettoia a struttura leggera con funzione pertinenziale<\/strong>.<\/p>\n

Secondo il Comune, la sanatoria sarebbe stata viziata perch\u00e9 la struttura effettivamente rilevata non corrispondeva a quella descritta nella domanda. Il problema riguardava, in particolare, la trasformazione della tettoia in un volume chiuso, attraverso tamponamenti laterali e modifiche alla copertura.<\/p>\n

Anche qui, per\u00f2, il TAR ha spostato l\u2019attenzione dal risultato materiale alla prova. La questione decisiva era stabilire se la tettoia fosse gi\u00e0 chiusa nel 1999, al momento della sanatoria, oppure se la chiusura fosse stata realizzata successivamente.<\/p>\n

I limiti dell\u2019autotutela edilizia<\/h3>\n

L\u2019annullamento d\u2019ufficio<\/strong> di un titolo edilizio favorevole al privato \u00e8 disciplinato dall\u2019articolo 21-nonies della legge 241\/1990<\/strong>. La pubblica amministrazione pu\u00f2 annullare un proprio atto illegittimo, ma deve rispettare precisi limiti: valutazione dell\u2019interesse pubblico, considerazione dell\u2019affidamento del privato e rispetto di un termine ragionevole.<\/p>\n

Esiste un\u2019eccezione importante. Il limite temporale pu\u00f2 non operare quando il provvedimento \u00e8 stato ottenuto sulla base di false rappresentazioni dei fatti<\/strong>. Ma proprio perch\u00e9 si tratta di un\u2019eccezione, la falsit\u00e0 originaria deve essere dimostrata dall\u2019amministrazione.<\/p>\n

Nel caso deciso dal TAR Lazio<\/strong>, il giudice ha ritenuto insufficiente la ricostruzione del Comune. La successiva presenza di tamponamenti laterali non bastava, da sola, a provare che la struttura fosse gi\u00e0 chiusa al momento della sanatoria. Una difformit\u00e0 rilevata molti anni dopo pu\u00f2 dimostrare lo stato attuale dell\u2019immobile, ma non necessariamente lo stato dell\u2019immobile al momento della domanda di condono o sanatoria.<\/p>\n

Il peso dell\u2019affidamento del privato<\/h3>\n

La decisione del TAR Lazio \u00e8 rilevante perch\u00e9 mette al centro il tema dell\u2019affidamento legittimo<\/strong>. Una sanatoria rilasciata da molti anni non diventa intoccabile in assoluto, ma non pu\u00f2 essere cancellata con leggerezza.<\/p>\n

Se il Comune ritiene che il titolo sia stato ottenuto grazie a una rappresentazione falsa dello stato dei luoghi, deve dimostrare che la falsit\u00e0 era presente fin dall\u2019origine. Non basta rilevare oggi una difformit\u00e0. Bisogna collocarla nel tempo, stabilire quando \u00e8 stata realizzata e spiegare perch\u00e9 essa incide sulla validit\u00e0 del titolo edilizio.<\/p>\n

Questo principio \u00e8 particolarmente importante nei casi di immobili commerciali, attivit\u00e0 di ristorazione, strutture ricettive o immobili oggetto di condono. Un intervento successivo alla sanatoria pu\u00f2 essere sanzionato autonomamente, ma non sempre giustifica l\u2019annullamento dell\u2019intero titolo originario.<\/p>\n

Permesso di costruire e sanatoria edilizia<\/h3>\n

Il quadro normativo resta quello del DPR 380\/2001<\/strong>. Il Testo Unico dell\u2019Edilizia stabilisce quali interventi richiedono il permesso di costruire<\/strong> e disciplina le conseguenze degli interventi eseguiti senza titolo o in difformit\u00e0.<\/p>\n

Gli interventi di nuova costruzione<\/strong>, quelli di ristrutturazione urbanistica<\/strong> e alcune forme di ristrutturazione edilizia pesante<\/strong> sono subordinati al permesso di costruire. Per gli immobili sottoposti a tutela paesaggistica, la disciplina \u00e8 ancora pi\u00f9 rigorosa, soprattutto quando l\u2019intervento modifica sagoma, prospetti, volumetria o caratteristiche planivolumetriche dell\u2019edificio.<\/p>\n

Quando le opere sono realizzate senza titolo o in difformit\u00e0, il Comune pu\u00f2 ordinare la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi. In alcuni casi, il responsabile dell\u2019abuso o l\u2019attuale proprietario possono chiedere il permesso in sanatoria<\/strong>, purch\u00e9 l\u2019intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia richiesta dalla legge.<\/p>\n

La sanatoria, per\u00f2, non \u00e8 un condono automatico. Richiede verifiche tecniche puntuali, documentazione coerente e una valutazione rigorosa della conformit\u00e0 dell\u2019intervento. Anche per questo la fase istruttoria \u00e8 determinante.<\/p>\n

Cosa devono fare proprietari e tecnici<\/h2>\n

Le due pronunce hanno un impatto pratico significativo. Per i proprietari, confermano che non sempre un\u2019ordinanza comunale \u00e8 inattaccabile. Quando esistono documenti storici, certificati di abitabilit\u00e0, pratiche edilizie, elaborati catastali, fotografie d\u2019epoca o condoni precedenti, questi elementi possono diventare decisivi per difendere la legittimit\u00e0 dell\u2019immobile.<\/p>\n

Per tecnici, geometri, architetti e ingegneri, il messaggio \u00e8 ancora pi\u00f9 operativo: prima di presentare una pratica edilizia, acquistare un immobile, avviare una ristrutturazione o rispondere a una contestazione comunale, \u00e8 necessario ricostruire con precisione la storia urbanistico-edilizia dell\u2019edificio.<\/p>\n

Non basta guardare la planimetria catastale attuale. Serve verificare titoli abilitativi, licenze edilizie, concessioni, permessi di costruire, condoni, agibilit\u00e0, varianti, pratiche di sanatoria, eventuali vincoli paesaggistici e documentazione fotografica storica.<\/p>\n

La documentazione storica pu\u00f2 essere decisiva<\/h3>\n

Uno degli aspetti pi\u00f9 interessanti delle sentenze \u00e8 il valore attribuito alla documentazione storica. Nel caso veneto, il certificato di abitabilit\u00e0 del 1924 e l\u2019istanza collegata al titolo originario hanno assunto un peso rilevante nella ricostruzione dello stato legittimo<\/strong>. Nel caso laziale, gli elaborati del condono e la domanda di sanatoria hanno contribuito a escludere, in assenza di prova contraria, la falsit\u00e0 originaria contestata dal Comune.<\/p>\n

Questo significa che, soprattutto per immobili datati, la ricerca documentale non \u00e8 un passaggio formale. \u00c8 una vera attivit\u00e0 tecnica e giuridica. Un vecchio certificato, una fotografia, una planimetria, un atto di compravendita o una pratica edilizia archiviata possono incidere sull\u2019esito di un procedimento sanzionatorio.<\/p>\n

Cosa emerge dalle sentenze?<\/h3>\n

Le sentenze non ridimensionano il potere dei Comuni nella repressione degli abusi edilizi<\/strong>. Al contrario, confermano che l\u2019amministrazione pu\u00f2 e deve intervenire quando vi sono opere illegittime, soprattutto in presenza di vincoli urbanistici, edilizi o paesaggistici.<\/p>\n

Il punto \u00e8 un altro: il potere deve essere esercitato correttamente. La demolizione<\/strong> non pu\u00f2 poggiare su presunzioni fragili. L\u2019autotutela<\/strong> non pu\u00f2 trasformarsi in un rimedio tardivo per cancellare titoli consolidati senza una prova rigorosa. La sanatoria edilizia<\/strong> non pu\u00f2 essere rimessa in discussione dopo anni se l\u2019amministrazione non dimostra la falsit\u00e0 originaria della domanda.<\/p>\n

In conclusione, il principio che emerge \u00e8 chiaro: il Comune pu\u00f2 reprimere gli abusi, ma deve farlo con un\u2019istruttoria completa, una motivazione solida e una ricostruzione attendibile dello stato legittimo dell\u2019immobile<\/strong>. Senza questi elementi, anche un\u2019ordinanza di demolizione o un annullamento di sanatoria possono essere annullati dal giudice amministrativo.<\/p>\n

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L’articolo Abusi edilizi e stato legittimo, quando il Comune pu\u00f2 ordinare la demolizione<\/a> proviene da Unione Geometri<\/a>.<\/p>\n<\/div>\n

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Autore: Mauro Melis<\/p>\n

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