Concessione edilizia e permesso di costruire: normativa e iter burocratico

L’evoluzione normativa ha trasformato profondamente il diritto edilizio italiano, passando dalla concessione edilizia, introdotta dalla Legge Bucalossi del 1977, al permesso di costruire regolato dal Testo Unico dell’Edilizia del 2001. Questi cambiamenti riflettono un progresso non solo terminologico, ma anche sostanziale nell’approccio alla gestione del territorio e alle pratiche amministrative.

La trasformazione urbanistica tra passato e presente: dall’istituto della concessione edilizia al moderno permesso di costruire, una guida normativa ed operativa.

La concessione edilizia era un’autorizzazione amministrativa necessaria per effettuare modifiche urbanistiche, istituendo un rapporto diretto tra la pubblica amministrazione e i privati. Essa sostituì la precedente licenza edilizia, introducendo il concetto di trasformazione urbanistica subordinata al rispetto della normativa e al pagamento degli oneri. Questo sistema rimase in vigore fino all’introduzione del permesso di costruire, che oggi costituisce il provvedimento cardine in materia di trasformazioni edilizie.

Il passaggio dal vecchio al nuovo istituto ha comportato importanti semplificazioni, come l’eliminazione del parere obbligatorio della commissione edilizia e l’introduzione del silenzio assenso. Questo meccanismo prevede che, in assenza di vincoli specifici, il mancato pronunciamento dell’autorità entro i termini previsti equivalga al rilascio del permesso. La scelta di utilizzare il termine “permesso” invece di “concessione” sottolinea come il diritto di edificare sia un’espressione diretta della proprietà privata, regolata, ma non concessa, dalla pubblica amministrazione.

Decreto Legge 133/2014, Sblocca Italia

Tra le innovazioni normative più recenti, il Decreto Legge 133/2014, noto come Sblocca Italia, ha definito con maggiore precisione gli interventi soggetti a permesso di costruire. Questi comprendono le nuove costruzioni, le ristrutturazioni urbanistiche e quelle edilizie che modificano significativamente il manufatto originario o la sua destinazione d’uso, soprattutto se l’immobile è ubicato in zone di particolare rilevanza storica o ambientale. Per gli immobili vincolati ai sensi del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio (D.L. 42/2004), ogni intervento richiede il permesso.

Attività edilizie per le quali non è necessario richiedere l’autorizzazione

D’altro canto, esistono attività edilizie per le quali non è necessario richiedere l’autorizzazione. Tra queste rientrano le opere di manutenzione ordinaria, le serre mobili stagionali e le strutture temporanee non ancorate al suolo. In tali casi è sufficiente presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

Sportello unico per l’edilizia

L’iter burocratico per ottenere il permesso di costruire è gestito dallo Sportello Unico per l’Edilizia e prevede la presentazione di una domanda corredata di progetti tecnici, dichiarazioni asseverate e altri elaborati richiesti. L’amministrazione ha sessanta giorni per esaminare la pratica, acquisire eventuali pareri e approvare o respingere l’istanza. Eventuali integrazioni sospendono i termini, che riprendono a decorrere dalla consegna della documentazione mancante.

Validità del permesso

La validità del permesso è indicata nell’atto stesso: i lavori devono iniziare entro un anno e concludersi entro tre anni. In caso di ritardi non imputabili al titolare o per la complessità dell’opera, è possibile richiedere una proroga. Tuttavia, eventuali varianti non prorogano i termini originari, e per le opere non completate è necessario un nuovo permesso.

Il rilascio del permesso di costruire comporta il pagamento di oneri di urbanizzazione e di costruzione, calcolati in base alla tipologia e all’estensione dell’intervento. Tali costi possono essere rateizzati su richiesta del privato, fornendo un margine di flessibilità nella gestione economica dei progetti.

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